JP7760431B2 - Construction specification decision support device, construction specification decision support method, and construction specification decision support program for renovation of real estate property - Google Patents
Construction specification decision support device, construction specification decision support method, and construction specification decision support program for renovation of real estate propertyInfo
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Description
本発明は、不動産物件所有者との利用契約に基づいて事業者が不動産物件所有者に代わって不動産物件をリノベーションして賃貸するビジネスモデルでの不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援装置、工事仕様決定支援方法、工事仕様決定支援プログラムに関するものである。 The present invention relates to a construction specification determination support device, construction specification determination support method, and construction specification determination support program for real estate property renovation in a business model in which a business operator renovates and rents out real estate properties on behalf of real estate property owners based on a usage contract with the property owners.
賃貸や売買などの不動産取引において、事業計画や収支判断を支援するためのコンピューターシステムが提案されている。 A computer system has been proposed to support business planning and income/expense judgment in real estate transactions such as rentals and sales.
例えば、特許文献１には、不動産に関して過去に蓄積された実績データを活用することにより、集合住宅を建設して賃貸経営する事業計画の立案を支援する不動産事業計画支援装置が開示されている。 For example, Patent Document 1 discloses a real estate business planning support device that utilizes historical data accumulated about real estate to assist in the creation of a business plan for building and renting out apartment complexes.
また、特許文献２には、不動産物件の売主と事業者がリノベーションによって生じる付加価値をシェアする取引スキームを実現するための不動産リノベーションの収支シミュレーション装置が開示されている。 Patent Document 2 also discloses a real estate renovation income and expenditure simulation device that realizes a transaction scheme in which the seller and business owner of a real estate property share the added value created by the renovation.
近年、社会的な課題として、いわゆる空き家問題が顕在化している。不動産物件の老朽化が甚だしい、不動産物件所有者が遠方に居住しているなどの理由から、居住者が無く、管理も行き届かず、廃墟化している不動産物件が増加している。一方、別の社会的な課題として、高齢者や生活保護世帯など住宅の確保に困難を極める人が増加しているとの住宅確保要配慮者問題がある。この問題では、仮に住宅を確保できたとしても、狭い、極めて古い、耐震など安全性が不十分など、生活するに十分な住環境を確保が難しい住宅である場合も多いといった課題も併せ持つことが多い。 In recent years, the problem of vacant houses has become a prominent social issue. Due to factors such as the severe deterioration of real estate properties or the property owners living far away, an increasing number of properties are uninhabited, poorly maintained, and abandoned. Meanwhile, another social issue is the problem of people with special housing needs, with an increasing number of people, such as the elderly and those receiving welfare, having great difficulty securing housing. This problem often comes with other challenges, such as the fact that even if people are able to secure housing, it is often difficult to ensure a living environment adequate for living, as the homes are often small, extremely old, or lack safety, such as earthquake resistance.
このような社会的課題の解決を目指して、出願人は、図１に示す新たな事業スキームを考案した。図１に基づいて事業スキームを概説する。事業者は、空き家である不動産物件について、リノベーションのうえ、賃貸物件として利用料を支払う旨の利用契約を不動産物件所有者と締結する。ここで、リノベーションとは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、住まいの性能を向上させたり、価値を高めたりすることをいい、既存の建物の老朽化した個所の部分的修繕や原状回復などを指すリフォームとは異なった概念である。空き家となっている不動産物件は、築年数が相当経過した古屋である場合が多いが、事業者がリノベーションにより空き家となっている古屋を価値ある不動産物件に再生して、賃貸物件として管理することで、いわゆる空き家問題を解決することができる。一方、リノベーションにより再生した不動産物件を事業者が住宅確保要配慮者に対して近隣の物件と比較して低額の賃料で提供する。さらに、空き家である不動産物件は一戸建てであることが多いことから生活するに十分な住環境を確保することも期待できる。このように、近隣の不動産物件と比較して低額の賃料で、生活するに十分な住環境を確保できる住宅を提供することにより、住宅確保要配慮者問題を解決することができる。 Aiming to solve these social issues, the applicant has devised a new business scheme, as shown in Figure 1. The business scheme is outlined below based on Figure 1. The business operator renovates vacant real estate properties and enters into a usage agreement with the property owner to rent them out as properties for a fee. Renovation, as used here, refers to the process of carrying out large-scale construction work on an existing building to improve its performance and value. It is a different concept from remodeling, which refers to the partial repair or restoration of dilapidated parts of an existing building. Vacant real estate properties are often old buildings that have been around for a considerable period of time. The business operator can renovate these old, vacant properties into valuable properties and manage them as rental properties, thereby resolving the so-called vacant house problem. The business operator then offers the renovated properties to individuals with housing needs at a lower rent than nearby properties. Furthermore, because vacant real estate properties are often detached, it is expected that they will provide a livable living environment. In this way, by providing housing that offers a comfortable living environment at a lower rent than nearby real estate properties, the problem of people with special housing needs can be solved.
ところで、出願人が考案した社会的課題の解決を目指した新たな事業スキームを実現し、継続していくためには、住宅確保要配慮者が支払う賃料を近隣の不動産物件と比較して低額に保ちつつ、事業者が一定の利回りを確保することが必要となる。賃料は、近隣の不動産物件の賃料相場と借主である住宅確保要配慮者の収入（例えば、生活保護法による居住地域や諸条件による受給額の決定など）から定めることができる。すなわち、対象となる空き家である不動産物件が決まれば、個別の不動産物件ごとに妥当な賃料を定めることができる。また、事業者の利回りは、出願人が考案した社会的課題の解決を目指した新たな事業スキームを実現し、継続していくための事業計画から定めることができる。 In order to realize and continue the new business scheme devised by the applicant that aims to solve a social issue, it is necessary for the operator to ensure a certain level of return while keeping the rent paid by those with housing needs low compared to nearby real estate properties. The rent can be determined based on the market rent of nearby real estate properties and the income of the tenants with housing needs (for example, the amount of benefits determined based on residential area and other conditions under the Public Assistance Act). In other words, once the target vacant real estate properties have been determined, a reasonable rent can be set for each individual property. Furthermore, the operator's return can be determined from the business plan for realizing and continuing the new business scheme devised by the applicant that aims to solve a social issue.
このため、出願人が考案した社会的課題の解決を目指した新たな事業スキームの実現と継続のためには、個別の不動産物件ごとの妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まるようにリノベーションを行う必要がある。一方で、その事業目的から生活するに十分な住環境を担保することも大切である。さらに、必要なリノベーションの内容は対象となる空き家である不動産物件によって個別に異なる。よって、個別の空き家である不動産物件について、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定を支援する技術が求められる。 For this reason, in order to realize and sustain the new business scheme devised by the applicant to solve social issues, it is necessary to calculate the amount of money that can be spent on renovations for each individual real estate property, assuming that reasonable rents can be set and a return on investment can be secured for the business, and to carry out renovations that stay within that amount. At the same time, it is also important to ensure a living environment that is adequate for living, given the business's objectives. Furthermore, the type of renovations required will vary individually depending on the vacant real estate property in question. Therefore, there is a need for technology that can calculate the amount of money that can be spent on renovations for each individual vacant real estate property, assuming that reasonable rents can be set and a return on investment can be secured for the business, and that can support the determination of renovation work specifications that will ensure a living environment that is adequate for living, within that amount.
特許文献１に記載の発明は、集合住宅新築における支援技術であり、また、過去の統計データを用いるものであって個別具体的なリノベーションに適用することはできない。また、特許文献２に記載の発明は、不動産物件の販売予定額と物件評価額などからリノベーション後の収支をシミュレーションするものであって、リノベーション工事の仕様に関わるものではない。 The invention described in Patent Document 1 is a support technology for the construction of new apartment buildings, and because it uses past statistical data, it cannot be applied to individual, specific renovations. Furthermore, the invention described in Patent Document 2 simulates the income and expenditures after renovation based on the projected sales price and property appraisal value of a real estate property, and is not related to the specifications of the renovation work.
本発明は、社会的課題の解決を目指した新たなスキームである不動産物件所有者との利用契約に基づいて事業者が不動産物件所有者に代わって不動産物件をリノベーションして賃貸するビジネスモデルを実現し、継続するために、個別の空き家である不動産物件について、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定を支援する工事仕様決定支援装置、工事仕様決定支援方法、工事仕様決定支援プログラムの提供を目的とする。 The present invention aims to realize and sustain a business model in which a business operator renovates and rents out real estate properties on behalf of real estate owners based on a usage contract with the property owner, a new scheme aimed at resolving social issues. The purpose of the present invention is to provide a construction specification determination support device, construction specification determination support method, and construction specification determination support program that calculates the renovation costs for individual vacant real estate properties, assuming a reasonable rent is set and a profit is secured for the business operator, and supports the determination of renovation construction specifications that will stay within those costs and ensure a living environment sufficient for living.
本発明は、不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援装置であって、不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出部と、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出するリノベーション工事費用算出部と、目標リノベーション費用算出部で算出した目標リノベーション費用とリノベーション工事費用算出部で算出したリノベーション工事費用を対比して、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下であることを判定する判定部と、判定部が、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定した場合に、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する工事仕様出力部を備えることを特徴とする。 The present invention is a construction specification determination support device for renovating a real estate property, and is characterized by comprising: a target renovation cost calculation unit that calculates a target renovation cost from the target rent and target yield of the real estate property; a renovation work cost calculation unit that calculates the renovation work cost from the type of work, quantity of work, and unit price of work in the renovation of the real estate property; a determination unit that compares the target renovation cost calculated by the target renovation cost calculation unit with the renovation work cost calculated by the renovation work cost calculation unit and determines whether the renovation work cost is less than or equal to the target renovation cost; and a construction specification output unit that outputs the type of work and quantity of work in the renovation of the real estate property when the determination unit determines that the renovation work cost is less than or equal to the target renovation cost.
これにより、個別の空き家である不動産物件について、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様を決定することができる。 This allows us to calculate the amount of money that can be spent on renovations for individual vacant real estate properties, assuming a reasonable rent and ensuring a profitable return for the business, and determine the renovation work specifications to stay within that amount and ensure a living environment that is adequate for living.
本発明の一態様である工事仕様決定支援装置は、不動産物件の現況についての情報を入力する現況入力部と、現況入力部で入力された不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出するリノベーション工事候補抽出部をさらに備えることを特徴とする。 One aspect of the present invention, a construction specification determination support device, is characterized by further comprising a current status input unit that inputs information about the current status of a real estate property, and a renovation work candidate extraction unit that extracts candidate construction types for renovation of the real estate property based on the information about the current status of the real estate property input by the current status input unit.
これにより、不動産物件の現況に基づいた工事種別の候補からリノベーション工事仕様の決定することができる。 This allows you to determine the renovation work specifications from candidate work types based on the current condition of the real estate property.
本発明の一態様である工事仕様決定支援装置は、リノベーション工事候補抽出部は、与えられた条件に基づいた優先順位をつけて、不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出することを特徴とする。 One aspect of the present invention, a construction specification determination support device, is characterized in that the renovation construction candidate extraction unit prioritizes the candidates based on given conditions and extracts construction types that are candidates for renovation of a real estate property based on information about the current state of the real estate property.
これにより、与えられた条件に基づいて優先順位がつけられた工事種別の候補からリノベーション工事仕様の決定することができる。 This allows the renovation work specifications to be determined from candidate work types prioritized based on given conditions.
本発明の一態様である工事仕様決定支援装置は、リノベーション工事候補抽出部は、与えられた条件が、リノベーション工事費用を最も低額とすることであることを特徴とする。 In one aspect of the present invention, the construction specification determination support device is characterized in that the renovation construction candidate extraction unit is given a condition that the renovation construction cost be minimized.
これにより、リノベーション工事費用を最も低額にするとの条件に基づいて優先順位がつけられた工事種別の候補からリノベーション工事仕様の決定することができる。 This allows the renovation work specifications to be determined from candidate work types that have been prioritized based on the criterion of minimizing renovation work costs.
本発明の一態様である工事仕様決定支援装置は、リノベーション工事候補抽出部は、与えられた条件が、リノベーションを行った後の不動産物件が定められた質的基準をみたすことであることを特徴とする。 In one aspect of the present invention, the construction specification determination support device is characterized in that the renovation construction candidate extraction unit is provided with a condition that the real estate property after renovation satisfies specified quality standards.
これにより、リノベーションを行った後の不動産物件が定められた質的基準をみたすとの条件に基づいて優先順位がつけられた工事種別の候補からリノベーション工事仕様の決定することができる。 This allows the renovation work specifications to be determined from candidate work types that have been prioritized based on the condition that the renovated real estate property will meet the specified quality standards.
本発明の一態様である工事仕様決定支援装置は、リノベーション工事費用算出部は、同じ工事種別について複数の異なった工事単価の設定が可能であって、リノベーション工事費用算出部で設定された複数の異なった工事単価の組み合わせごとに不動産物件のリノベーションにおける工事費用を算出して出力することを特徴とする。 One aspect of the present invention, a construction specification determination support device, is characterized in that the renovation construction cost calculation unit is capable of setting multiple different construction unit prices for the same construction type, and calculates and outputs construction costs for renovating a real estate property for each combination of multiple different construction unit prices set by the renovation construction cost calculation unit.
これにより、同じ工事種別について異なった工事単価である複数の工事業者を比較してリノベーション工事仕様の決定することができる。 This allows you to compare multiple contractors with different construction unit prices for the same type of work and determine the renovation work specifications.
本発明は、不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援方法であって、不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出ステップと、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出するリノベーション工事費用算出ステップと、目標リノベーション費用算出ステップで算出した目標リノベーション費用とリノベーション工事費用算出ステップで算出したリノベーション工事費用を対比して、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下であることを判定する判定ステップと、判定ステップが、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定した場合に、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する工事仕様出力ステップを備えることを特徴とする。 The present invention is a method for supporting the determination of construction specifications for the renovation of a real estate property, and is characterized by comprising: a target renovation cost calculation step for calculating a target renovation cost from the target rent and target yield of the real estate property; a renovation work cost calculation step for calculating the renovation work cost from the type of work, quantity of work, and unit price of work for the renovation of the real estate property; a determination step for comparing the target renovation cost calculated in the target renovation cost calculation step with the renovation work cost calculated in the renovation work cost calculation step to determine whether the renovation work cost is less than or equal to the target renovation cost; and a construction specification output step for outputting the type of work and quantity of work for the renovation of the real estate property if the determination step determines that the renovation work cost is less than or equal to the target renovation cost.
また、本発明に係る工事仕様決定支援方法は、前述の本発明に係る工事仕様決定支援装置の各々の態様に対応する工事仕様決定支援方法とすることができる。 Furthermore, the construction specification determination support method according to the present invention can be a construction specification determination support method corresponding to each aspect of the construction specification determination support device according to the present invention described above.
本発明は、不動産物件のリノベーションにおける工事仕様の決定をコンピュータに支援させる工事仕様決定支援プログラムであって、不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出ステップと、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出するリノベーション工事費用算出ステップと、目標リノベーション費用算出ステップで算出した目標リノベーション費用とリノベーション工事費用算出ステップで算出したリノベーション工事費用を対比して、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下であることを判定する判定ステップと、判定ステップが、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定した場合に、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する工事仕様出力ステップをコンピュータに実行させることを特徴とする。 The present invention is a construction specification determination support program that causes a computer to assist in determining construction specifications for the renovation of a real estate property, and is characterized by having the computer execute the following steps: a target renovation cost calculation step that calculates a target renovation cost from the target rent and target yield of the real estate property; a renovation work cost calculation step that calculates the renovation work cost from the type of work, quantity of work, and unit price of work for the renovation of the real estate property; a determination step that compares the target renovation cost calculated in the target renovation cost calculation step with the renovation work cost calculated in the renovation work cost calculation step to determine whether the renovation work cost is less than or equal to the target renovation cost; and a construction specification output step that outputs the type of work and quantity of work for the renovation of the real estate property if the determination step determines that the renovation work cost is less than or equal to the target renovation cost.
また、本発明に係る工事仕様決定支援プログラムは、前述の本発明に係る工事仕様決定支援装置の各々の態様に対応する工事仕様決定支援プログラムとすることができる。 Furthermore, the construction specification determination support program according to the present invention can be a construction specification determination support program corresponding to each aspect of the construction specification determination support device according to the present invention described above.
本発明により、社会的課題の解決を目指した新たなスキームである不動産物件所有者との利用契約に基づいて事業者が不動産物件所有者に代わって不動産物件をリノベーションして賃貸するビジネスモデルを実現し、継続するために、個別の空き家である不動産物件について、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定を支援するとの課題を解決することができる。 This invention solves the problem of realizing and sustaining a business model in which a business operator renovates and rents out real estate properties on behalf of real estate owners based on a usage agreement with the property owner, a new scheme aimed at resolving social issues. It calculates the amount of money that can be spent on renovations for individual vacant real estate properties, assuming a reasonable rent is set and a profit is secured for the business operator, and supports the determination of renovation work specifications to carry out renovations that stay within that amount and ensure a living environment that is adequate for living.
本発明の実施形態について図面を参照して説明する。なお、重複する説明は省略し、各図面において同一又は相当部分には同一の符号を付す。 Embodiments of the present invention will be described with reference to the drawings. Duplicate descriptions will be omitted, and the same or equivalent parts in each drawing will be designated by the same reference numerals.
本発明は、図１に示す社会的課題の解決を目指した新たなスキームである不動産物件所有者との利用契約に基づいて事業者が不動産物件所有者に代わって不動産物件をリノベーションして賃貸するビジネスモデルを実現し、継続するために、個別の空き家である不動産物件について、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定を支援する。 This invention realizes and sustains a business model in which a business operator renovates and rents out real estate properties on behalf of real estate owners based on a usage contract with the property owner, a new scheme aimed at resolving the social issues shown in Figure 1. The invention calculates the amount of money that can be spent on renovations for individual vacant real estate properties, assuming a reasonable rent is set and a profit is secured for the business operator, and supports the determination of renovation work specifications to carry out renovations that stay within that amount and ensure a living environment that is adequate for living.
本実施形態に係る不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援装置、工事仕様決定支援方法、工事仕様決定支援プログラムは、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出することができる。また、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションにおける工事種別と工事数量を工事仕様として出力することができる。 The construction specification determination support device, construction specification determination support method, and construction specification determination support program for real estate property renovations according to this embodiment can calculate the cost that can be spent on renovations, assuming that a reasonable rent is set and a profit is secured for the business owner. Furthermore, the type and quantity of work required for renovations that stay within the cost and ensure a living environment that is adequate for living can be output as construction specifications.
図２は、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置のブロック図である。工事仕様決定支援装置２は、単独で装置として構成される形態のみならず、他の装置に組み込まれて使用される形態であってもよい。工事仕様決定支援装置２を組み込む他の装置は、例えば、スマートフォン、情報携帯端末、デジタルカメラ、ゲーム端末等の電化製品であってもよい。工事仕様決定支援装置２は、図３に示すように、物理的には、中央演算装置（ＣＰＵ）３０１、入力装置３０２、出力装置３０３、主記憶装置（ＲＡＭ／ＲＯＭ）３０４、補助記憶装置３０５を含むコンピュータ３として構成される。 Figure 2 is a block diagram of the construction specification determination support device according to this embodiment. The construction specification determination support device 2 may be configured as a standalone device, or may be incorporated into another device for use. The other device incorporating the construction specification determination support device 2 may be, for example, an electrical appliance such as a smartphone, a personal digital assistant, a digital camera, or a game console. As shown in Figure 3, the construction specification determination support device 2 is physically configured as a computer 3 including a central processing unit (CPU) 301, an input device 302, an output device 303, a main memory device (RAM/ROM) 304, and an auxiliary memory device 305.
工事仕様決定支援装置２の各機能は、図３に示す中央演算装置（ＣＰＵ）３０１、主記憶装置（ＲＡＭ／ＲＯＭ）３０４等に、対象の不動産物件について妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定するようにコンピュータを機能させるプログラムを読み込ませることにより、中央演算装置（ＣＰＵ）３０１の制御により入力装置３０２、出力装置３０３を動作させるとともに、主記憶装置（ＲＡＭ／ＲＯＭ）３０４、補助記憶装置３０５とデータの読み書きを行うことで実現される。 The functions of the construction specification determination support device 2 are realized by loading a program into the central processing unit (CPU) 301, main memory device (RAM/ROM) 304, etc. shown in Figure 3, which causes the computer to calculate the amount of money that can be spent on renovations based on setting a reasonable rent for the target real estate property and ensuring a profitable return for the business, and to determine renovation construction specifications for renovations that stay within that amount and ensure a living environment that is adequate for living.The central processing unit (CPU) 301 controls the input device 302 and output device 303, and the main memory device (RAM/ROM) 304 and auxiliary memory device 305 perform data read and write operations.
工事仕様決定支援装置２の各機能は、図４に示す通信ネットワーク４０１で接続されたサーバ装置４０２とコンピュータ等４０３で実現されてもよい。通信ネットワーク４０１は、インターネットやＬＡＮなど通信が可能なネットワークであればよく、有線であるか無線であるかを問わない。また、コンピュータ等４０３とは、通信ネットワーク４０１に接続するコンピュータの他、通信ネットワーク４０１と接続してコンピュータと同等の機能を発揮できるスマートフォン、情報携帯端末、デジタルカメラ、ゲーム端末等の製品であってもよい。サーバ装置４０２が本発明に係る工事仕様決定支援装置として機能して、通信ネットワーク４０１で接続されたコンピュータ等４０３が本発明に係る工事仕様決定支援装置の入出力装置として機能するなどの態様をとることができる。 The functions of the construction specification determination support device 2 may be realized by a server device 402 and a computer, etc. 403 connected by a communication network 401 shown in FIG. 4. The communication network 401 may be any network that allows communication, such as the Internet or a LAN, and may be wired or wireless. Furthermore, the computer, etc. 403 may be a computer connected to the communication network 401, or a product such as a smartphone, personal digital assistant, digital camera, or game console that can connect to the communication network 401 and perform functions equivalent to a computer. An embodiment may be one in which the server device 402 functions as the construction specification determination support device of the present invention, and the computer, etc. 403 connected by the communication network 401 functions as an input/output device for the construction specification determination support device of the present invention.
図２に示すように、工事仕様決定支援装置２は、目標リノベーション費用算出部２０１、リノベーション工事費用算出部２０２、判定部２０３及び工事仕様出力部２０４を備える。また、工事仕様決定支援装置２は、さらに、現況入力部２０５及びリノベーション工事候補抽出部２０６を備えることができる。 As shown in FIG. 2, the construction specification determination support device 2 includes a target renovation cost calculation unit 201, a renovation work cost calculation unit 202, a determination unit 203, and a construction specification output unit 204. The construction specification determination support device 2 may further include a current status input unit 205 and a renovation work candidate extraction unit 206.
図２のブロック図に従って、工事仕様決定支援装置２の各ブロックの機能を説明する。なお、各ブロックの詳細な動作については後述する。 The function of each block in the construction specification determination support device 2 will be explained according to the block diagram in Figure 2. The detailed operation of each block will be described later.
目標リノベーション費用算出部２０１は、不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する。 The target renovation cost calculation unit 201 calculates the target renovation cost from the target rent and target yield of the real estate property.
リノベーション工事費用算出部２０２は、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出する。 The renovation work cost calculation unit 202 calculates the renovation work cost from the type of work, the quantity of work, and the unit price of work in the renovation of a real estate property.
判定部２０３は、目標リノベーション費用算出部２０１で算出した目標リノベーション費用とリノベーション工事費用算出部２０２で算出したリノベーション工事費用を対比して、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下であることを判定する。 The determination unit 203 compares the target renovation cost calculated by the target renovation cost calculation unit 201 with the renovation work cost calculated by the renovation work cost calculation unit 202, and determines whether the renovation work cost is less than the target renovation cost.
工事仕様出力部２０４は、判定部２０３が、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定した場合に、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する。 The construction specification output unit 204 outputs the type of construction work and the quantity of construction work for the renovation of the real estate property when the determination unit 203 determines that the renovation construction cost is equal to or less than the target renovation cost.
現況入力部２０５は、不動産物件の現況についての情報を入力する。 The current status input unit 205 inputs information about the current status of the real estate property.
リノベーション工事候補抽出部２０６は、現況入力部２０５で入力された不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出する。 The renovation work candidate extraction unit 206 extracts candidate work types for renovation of a real estate property based on information about the current status of the real estate property inputted in the current status input unit 205.
次に、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２の動作について説明する。説明理解の容易性を考慮して、工事仕様決定支援装置２が、目標リノベーション費用算出部２０１、リノベーション工事費用算出部２０２、判定部２０３、工事仕様出力部２０４に加えて、現況入力部２０５及びリノベーション工事候補抽出部２０６を備える場合を例にとって説明する。また、いわゆる空き家問題と住宅確保要配慮者問題といった社会的課題の解決を目指した図１で示す新たなスキームに工事仕様決定支援装置２を適用する好適な例をとって説明するが、これは本発明の適用を図１で示す新たなスキームのみに限るものではない。 Next, the operation of the construction specification determination support device 2 according to this embodiment will be described. For ease of understanding, the explanation will be given using an example in which the construction specification determination support device 2 includes a target renovation cost calculation unit 201, a renovation work cost calculation unit 202, a determination unit 203, a construction specification output unit 204, a current status input unit 205, and a renovation work candidate extraction unit 206. Furthermore, the explanation will be given using a suitable example in which the construction specification determination support device 2 is applied to the new scheme shown in Figure 1, which aims to solve social issues such as the so-called vacant house problem and the problem of people with housing needs, but the application of the present invention is not limited to the new scheme shown in Figure 1.
図５は、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２における処理の流れを示した図である。図５に従って本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２の動作を説明する。 Figure 5 is a diagram showing the processing flow in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment. The operation of the construction specification determination support device 2 according to this embodiment will be explained with reference to Figure 5.
まず、目標リノベーション費用算出部２０１が目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）を行う。目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）は、不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する。ここで、目標賃料とは、当該不動産物件を賃貸する場合に目標として設定する賃料である。図１で示す新たなスキームにおいては、近隣の不動産物件の賃料相場と借主である住宅確保要配慮者の収入（例えば、生活保護法による居住地域や諸条件による受給額の決定など）から目標賃料を定めることができる。また、利回りとは、事業への投資金額が１年間で増えた程度を表す割合をいい、目標として設定する利回りを、ここでは目標利回りという。目標利回りは、図１で示す新たなスキームにおいては、当該事業スキームを実現し、継続していくための事業計画から定めることができる。また、目標リノベーション費用とは、不動産物件のリノベーションにかかる費用であって、目標賃料と目標利回りを得ることができる目標とするリノベーション費用をいう。 First, the target renovation cost calculation unit 201 performs the target renovation cost calculation process (S501). The target renovation cost calculation process (S501) calculates the target renovation cost based on the target rent and target yield of the real estate property. Here, the target rent is the rent set as a target when renting out the real estate property. In the new scheme shown in Figure 1, the target rent can be determined based on the market rent of nearby real estate properties and the income of the tenant, who requires housing assistance (for example, the amount of benefits determined based on the residential area and various conditions under the Public Assistance Act). Furthermore, yield refers to the percentage increase in the amount invested in the business over a one-year period, and the yield set as a target is referred to here as the target yield. In the new scheme shown in Figure 1, the target yield can be determined from the business plan for realizing and continuing the business scheme. Additionally, the target renovation cost refers to the cost required to renovate a real estate property, and is the target renovation cost that will enable you to obtain the target rent and target return.
ここで、不動産賃貸事業において、投資金額、年間賃料、利回りの関係は次の式（数１）で表される。不動産を買い取る場合、投資金額には、不動産物件取得にかかった費用、不動産登記などに必要な諸経費などが含まれる。リノベーション費用も投資金額に含まれる。 In the real estate rental business, the relationship between investment amount, annual rent, and yield is expressed by the following formula (Equation 1). When purchasing real estate, the investment amount includes the costs incurred to acquire the property and various expenses required for real estate registration, etc. Renovation costs are also included in the investment amount.
一方、図１で示す新たなスキームにおいては、不動産物件所有者に利用料を支払うことから次の式（数２）で示す関係が成り立つ。また、不動産物件取得を伴わないため投資金額の多くをリノベーション費用が占めることになる。 On the other hand, in the new scheme shown in Figure 1, a usage fee is paid to the real estate property owner, so the relationship shown in the following equation (Equation 2) holds. Also, since no real estate property is acquired, renovation costs will account for a large portion of the investment amount.
目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）は、図１で示す新たなスキームにおいては、不動産物件の目標賃料と目標利回りに加え、不動産物件所有者との間で定めた利用料から式（数２）に基づいて投資金額を算出する。目標賃料、目標利回り、利用料は、工事仕様決定支援装置２に外部から入力されてもよいし、工事仕様決定支援装置２にあらかじめ設定されていてもよい。 In the new scheme shown in Figure 1, the target renovation cost calculation process (S501) calculates the investment amount based on the target rent and target yield of the real estate property, as well as the usage fee agreed upon with the real estate property owner, using the formula (Equation 2). The target rent, target yield, and usage fee may be input to the construction specification determination support device 2 from an external source, or may be set in advance in the construction specification determination support device 2.
次に、目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）は、あらかじめ定めた算出式に従って投資金額から目標リノベーション費用を算出する。例えば、投資金額に定めた値（例えば０．８）を乗じた金額を目標リノベーション費用とする、例えば、投資金額から定めた値（例えば１００万円）を減じた金額を目標リノベーション費用とするなどである。 Next, the target renovation cost calculation process (S501) calculates the target renovation cost from the investment amount according to a predetermined calculation formula. For example, the target renovation cost is calculated by multiplying the investment amount by a predetermined value (e.g., 0.8), or by subtracting a predetermined value (e.g., 1 million yen) from the investment amount.
なお、図１で示す新たなスキームを例にとって目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）について説明したが、式（数１）に基づいて目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）を行えば、利用料を定めず不動産を買い取る場合でも適用が可能である。 Note that the target renovation cost calculation process (S501) has been explained using the new scheme shown in Figure 1 as an example, but if the target renovation cost calculation process (S501) is performed based on the formula (Equation 1), it can also be applied when purchasing real estate without setting a usage fee.
以上が、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、目標リノベーション費用算出部２０１が行う目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）の説明である。 The above is an explanation of the target renovation cost calculation process (S501) performed by the target renovation cost calculation unit 201 in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment.
次に、現況入力処理（Ｓ５０２）、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）、及び、リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）の説明に先立って、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２における現況入力処理（Ｓ５０２）で利用するデータベース（Ｄ５０７）、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で利用するデータベース（Ｄ５０８）、及び、リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）で利用するデータベース（Ｄ５０９）について説明する。図５に示す通り、これらデータベースはリレーショナルデータベースを構成する。 Next, prior to explaining the current status input process (S502), renovation work candidate extraction process (S503), and renovation work cost calculation process (S504), we will explain the database (D507) used in the current status input process (S502), the database (D508) used in the renovation work candidate extraction process (S503), and the database (D509) used in the renovation work cost calculation process (S504) in the construction specification determination support device 2 of this embodiment. As shown in Figure 5, these databases make up a relational database.
図６は、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２における現況入力処理（Ｓ５０２）で利用するデータベース（Ｄ５０７）、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で利用するデータベース（Ｄ５０８）、及び、リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）で利用するデータベース（Ｄ５０９）が構成するリレーショナルデータベースにおけるデータ項目の相互の関連を示す図である。図６に示す通り、各々のデータベースは特定のデータ項目で関連付けられており、これにより相互にデータ参照が可能である。また、同一データベースに格納されている各データ項目は定められた規則に基づいて関連付けられている。なお、それぞれのデータ項目については、後述する。 Figure 6 is a diagram showing the interrelationships between data items in relational databases made up of the database (D507) used in the current status input process (S502), the database (D508) used in the renovation work candidate extraction process (S503), and the database (D509) used in the renovation work cost calculation process (S504) in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment. As shown in Figure 6, each database is associated with a specific data item, which allows mutual data reference. Furthermore, each data item stored in the same database is associated based on a set rule. Each data item will be described later.
図５に戻り、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、現況入力部２０５が行う現況入力処理（Ｓ５０２）について説明する。現況入力処理（Ｓ５０２）は、不動産物件の現況についての情報の工事仕様決定支援装置２への入力処理を行う。 Returning to Figure 5, the current status input process (S502) performed by the current status input unit 205 in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment will be described. The current status input process (S502) involves inputting information about the current status of a real estate property into the construction specification determination support device 2.
図７は、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２における現況入出力画面の例を示した図である。図７に示す現況入出力画面は、現況入力部２０５が行う現況入力処理（Ｓ５０２）での入出力として機能する。なお、これは例示であって本発明に係る工事仕様決定支援装置における現況入力処理（Ｓ５０２）での入出力をこれに限るものではない。 Figure 7 is a diagram showing an example of a current status input/output screen in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment. The current status input/output screen shown in Figure 7 functions as input/output in the current status input process (S502) performed by the current status input unit 205. Note that this is an example and does not limit the input/output in the current status input process (S502) in the construction specification determination support device according to the present invention.
図７に示す本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２における現況入出力画面の例を用いて、現況入力処理（Ｓ５０２）について説明する。図７に示す現況入出力画面を介して、リノベーションを行う不動産物件の現況を工事仕様決定支援装置２に入力する。現況入出力画面は、工事区分７０１ごとに表示される。工事区分とは、リノベーションを行う不動産物件を間取り等によって区分分けしたものである。具体的には、和室、洋室、廊下などの間取りに関する区分の他に、基礎、屋根、外壁など躯体に関する区分もある。工事区分７０１の候補は、図６に示す通り、データベース（Ｄ５０７）に格納されている。工事区分７０１については、キーボート等の入力手段からの直接入力による選択としてもよいし、プルダウンメニュー等で候補から選択することとしてもよい。 The current status input process (S502) will be explained using an example of a current status input/output screen in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment, shown in Figure 7. The current status of the real estate property to be renovated is input to the construction specification determination support device 2 via the current status input/output screen shown in Figure 7. The current status input/output screen is displayed for each construction category 701. A construction category is a classification of the real estate property to be renovated based on floor plan, etc. Specifically, in addition to floor plan-related categories such as Japanese-style rooms, Western-style rooms, and corridors, there are also structural categories such as foundations, roofs, and exterior walls. Candidates for the construction category 701 are stored in a database (D507), as shown in Figure 6. The construction category 701 may be selected by direct input from an input means such as a keyboard, or by selection from candidates using a pull-down menu, etc.
図７に示す現況入出力画面の工事個所７０２には、リノベーションを行う工事区分７０１における工事個所を入力する。工事個所７０２の候補は、図６に示す通り、データベース（Ｄ５０７）に格納されており、同じデータベース（Ｄ５０７）に格納されている工事区分７０１と関連付けられている。図７に示す例では、工事区分７０１は和室であるため、工事個所７０２として畳、壁、襖、天井など和室として想定される工事個所が関連付けられて選択することができる。一方、瓦や外壁など和室として想定されない工事個所は関連付けられていないために工事個所７０２として選択することができない。工事個所７０２についても、キーボート等の入力手段からの直接入力による選択としてもよいし、プルダウンメニュー等で候補から選択することとしてもよい。 The construction location in the construction category 701 where renovation is to be performed is entered in the construction location 702 on the current status input/output screen shown in Figure 7. Candidates for construction location 702 are stored in a database (D507) as shown in Figure 6, and are associated with construction categories 701 stored in the same database (D507). In the example shown in Figure 7, construction category 701 is a Japanese-style room, so construction locations that are expected to be part of a Japanese-style room, such as tatami mats, walls, sliding doors, and ceilings, are associated and can be selected as construction location 702. On the other hand, construction locations that are not expected to be part of a Japanese-style room, such as roof tiles and exterior walls, are not associated and cannot be selected as construction location 702. The construction location 702 can also be selected by direct input from an input means such as a keyboard, or by selecting from candidates using a pull-down menu, etc.
図７に示す現況入出力画面の現況入力７０３には、リノベーションを行う工事個所７０２における現況を入力する。現況入力７０３の候補は、図６に示す通り、データベース（Ｄ５０７）に格納されており、同じデータベース（Ｄ５０７）に格納されている工事個所７０２と関連付けられている。図７に示す例では、現況は損傷や汚れとして示され、程度として３段階（図７の例では、数字が大きい方が損傷や汚れの程度が大きい）で選択される。現況入力７０３へは個々の不動産物件の工事個所について現在の状況を選択して入力する。現況入力７０３についても、キーボート等の入力手段からの直接入力による選択としてもよいし、プルダウンメニュー等で候補から選択することとしてもよい。 The current status of the construction site 702 where renovation is to be carried out is entered in the current status input 703 on the current status input/output screen shown in Figure 7. As shown in Figure 6, candidates for the current status input 703 are stored in a database (D507) and are associated with the construction site 702 stored in the same database (D507). In the example shown in Figure 7, the current status is shown as damage or dirt, and the degree can be selected in three levels (in the example of Figure 7, the higher the number, the greater the degree of damage or dirt). The current status of the construction site of each real estate property is selected and entered in the current status input 703. The current status input 703 may also be selected by direct input from an input means such as a keyboard, or by selecting from candidates using a pull-down menu, etc.
図７に示す現況入出力画面の工事数量７０４には、リノベーションを行う工事個所７０２における工事数量を入力する。工事数量７０４は、リノベーション工事費用の算出に用いられる。また、目標リノベ―ション費用算出処理（Ｓ５０１）で算出された目標リノベ―ション費用が７０５に表示される。リノベーション工事の内容検討の参考とするためであって、現況入力処理（Ｓ５０２）において必須ではない。 The construction quantity 704 on the current status input/output screen shown in Figure 7 is entered as the construction quantity for the construction location 702 where renovation will be carried out. The construction quantity 704 is used to calculate the renovation construction costs. In addition, the target renovation cost calculated in the target renovation cost calculation process (S501) is displayed in 705. This is for reference when considering the details of the renovation construction, and is not required for the current status input process (S502).
次に、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、リノベーション工事候補抽出部２０６が行うリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）について説明する。リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）は、与えられた条件に基づいた優先順位をつけて、現況入力処理（Ｓ５０２）で入力された不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出する。 Next, we will explain the renovation work candidate extraction process (S503) performed by the renovation work candidate extraction unit 206 in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment. The renovation work candidate extraction process (S503) prioritizes the candidates based on given conditions and extracts candidate construction types for renovation of a real estate property based on information about the current status of the real estate property entered in the current status input process (S502).
図８は、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２におけるリノベーション工事候補抽出画面の例を示した図である。図８に示すリノベーション工事候補抽出画面は、リノベーション工事候補抽出部２０６が行うリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）での入出力として機能する。なお、これは例示であって本発明に係る工事仕様決定支援装置におけるリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）での入出力をこれに限るものではない。 Figure 8 is a diagram showing an example of a renovation work candidate extraction screen in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment. The renovation work candidate extraction screen shown in Figure 8 functions as input and output for the renovation work candidate extraction process (S503) performed by the renovation work candidate extraction unit 206. Note that this is an example, and the input and output for the renovation work candidate extraction process (S503) in the construction specification determination support device according to the present invention is not limited to this.
図８に示す本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２におけるリノベーション工事候補抽出画面の例を用いて、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）について説明する。図７の現況入出力画面で示される現況入力処理（Ｓ５０２）で入力された情報に基づいてリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）では候補となる工事種別を抽出する。図６に示すように、現況入力処理（Ｓ５０２）で利用するデータベース（Ｄ５０７）とリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で利用するデータベース（Ｄ５０８）は、データ項目の工事個所と現況で相互に関連付けられている。これにより、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）では、工事個所７０２と現況入力７０３の情報から工事種別８０１の候補がデータベース（Ｄ５０８）から抽出される。具体的には、図８の例では、工事個所７０１畳について現況入力７０３で損傷の程度が１と軽微であることから工事種別８０１として表替が抽出されている。また、工事個所７０１天井について現況入力７０３で損傷の程度が３と重大であることから工事種別８０１として大工工事が抽出されている。 The renovation work candidate extraction process (S503) will be explained using an example of the renovation work candidate extraction screen in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment, shown in Figure 8. The renovation work candidate extraction process (S503) extracts candidate construction types based on the information entered in the current status input process (S502) shown on the current status input/output screen in Figure 7. As shown in Figure 6, the database (D507) used in the current status input process (S502) and the database (D508) used in the renovation work candidate extraction process (S503) are mutually associated with each other by the data items of construction location and current status. As a result, in the renovation work candidate extraction process (S503), candidates for construction type 801 are extracted from the database (D508) based on the information in the construction location 702 and current status input 703. Specifically, in the example of Figure 8, for the tatami mat at construction site 701, the current status input 703 indicates that the degree of damage is minor, at 1, so resurfacing is extracted as the construction type 801. Also, for the ceiling at construction site 701, the current status input 703 indicates that the degree of damage is serious, at 3, so carpentry work is extracted as the construction type 801.
工事個所７０２、現況入力７０３と関連づけられる工事種別８０１は、１対１の関連づけであってもよいし、１対多の関連づけであってもよい。１対多の関連づけである場合、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）では、与えられた条件に基づいた優先順位をつけて候補となる工事種別を抽出する。与えられた条件として、ひとつにはリノベーション工事費用を最も低額とすることができる。この場合、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で、工事候補抽出処理のための工事単価と工事種別相互の関連に基づいて工事費用の総額が最も低額となるように候補となる工事種別を抽出する。なお、工事種別相互の関連とは、例えばＡとＢの二つの工事種別は同時に行わなければならず一方のみを行わない選択はできないなど、工事候補を抽出する際に制限となる工事種別相互の関連をいう。工事種別相互の関連づけは、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で利用するデータベース（Ｄ５０８）において設定される。また、与えられた条件として、他にはリノベーションを行った後の不動産物件が定められた質的基準を満たすようにすることができる。この場合、例えば、リノベーションを行った後の現況について、現況入力７０３での評価基準において、損傷が認められず、かつ、汚れの程度は軽微（１以下）となることを条件としてリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で候補となる工事種別を抽出するなどと定める。なお、ここで示した条件、リノベーション工事費用を最も低額とする、リノベーションを行った後の不動産物件が定められた質的基準を満たすようにする、は各々例示であって、本発明に係る工事仕様決定支援装置において、この他の条件を採用することを妨げるものではない。 The construction type 801 associated with the construction location 702 and current status input 703 may be a one-to-one association or a one-to-many association. In the case of a one-to-many association, the renovation construction candidate extraction process (S503) prioritizes and extracts candidate construction types based on given conditions. One given condition may be that the renovation construction cost must be the lowest. In this case, the renovation construction candidate extraction process (S503) extracts candidate construction types that will result in the lowest total construction cost based on the construction unit price for the construction candidate extraction process and the correlation between construction types. Note that correlation between construction types refers to correlation between construction types that imposes restrictions on the extraction of construction candidates, such as when two construction types, A and B, must be carried out simultaneously and it is not possible to select only one of them. The correlation between construction types is set in the database (D508) used in the renovation construction candidate extraction process (S503). Another given condition may be that the real estate property after renovation meets specified quality standards. In this case, for example, the evaluation criteria for the current state input 703 for the current state after renovation may be set to show that no damage is found and the degree of dirt is minor (1 or less), and candidate work types are extracted in the renovation work candidate extraction process (S503). Note that the conditions shown here, that the renovation work cost be kept to the minimum and that the real estate property after renovation meets specified quality standards, are merely examples, and do not preclude the use of other conditions in the construction specification determination support device according to the present invention.
本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、図８に示すリノベーション工事候補抽出画面の工事種別８０１について、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で抽出された候補から工事個所７０２、現況入力７０３と関連づけられた他の候補に変更することができる。この場合、優先順位８０２の表示も連動して変更される。変更された優先順位８０２が表示されることにより、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で抽出された候補から変更されたことが分かるとともに、優先順位が示されることでリノベーション工事仕様の検討の参考にできる。具体的には、図８の例では、工事個所７０１木部について現況入力７０３で汚れの程度が１と軽微であるにも拘わらず、工事種別８０１を塗装と変更したことによって優先順位８０２が連動して３に変更されている。なお、工事種別８０１の変更は、キーボート等の入力手段からの直接入力による選択としてもよいし、プルダウンメニュー等で候補から選択することとしてもよい。 In the construction specification determination support device 2 according to this embodiment, the construction type 801 on the renovation construction candidate extraction screen shown in FIG. 8 can be changed from the candidates extracted in the renovation construction candidate extraction process (S503) to other candidates associated with the construction location 702 and current status input 703. In this case, the display of the priority 802 is also changed accordingly. By displaying the changed priority 802, it is clear that the candidate has been changed from the candidate extracted in the renovation construction candidate extraction process (S503), and the priority can be used as a reference when considering renovation construction specifications. Specifically, in the example of FIG. 8, even though the current status input 703 indicates that the degree of dirt on the wood part of the construction location 701 is minor (1), the priority 802 is changed to 3 by changing the construction type 801 to painting. The construction type 801 can be changed by direct input from an input device such as a keyboard, or by selecting from candidates using a pull-down menu, etc.
次に、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、リノベーション工事費用算出部２０２が行うリノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）について説明する。リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）は、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出する。 Next, we will explain the renovation work cost calculation process (S504) performed by the renovation work cost calculation unit 202 in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment. The renovation work cost calculation process (S504) calculates the renovation work cost from the type of work, the quantity of work, and the unit price of work in the renovation of a real estate property.
図９は、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２におけるリノベーション工事費用算出画面の例を示した図である。図８に示すリノベーション工事費用算出画面は、リノベーション工事費用算出部２０２が行うリノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）での入出力として機能する。なお、これは例示であって本発明に係る工事仕様決定支援装置におけるリノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）での入出力をこれに限るものではない。 Figure 9 is a diagram showing an example of a renovation work cost calculation screen in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment. The renovation work cost calculation screen shown in Figure 8 functions as input and output in the renovation work cost calculation process (S504) performed by the renovation work cost calculation unit 202. Note that this is an example, and the input and output in the renovation work cost calculation process (S504) in the construction specification determination support device according to the present invention is not limited to this.
図９に示す本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２におけるリノベーション工事費用算出画面の例を用いて、リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）について説明する。図６に示すように、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で利用するデータベース（Ｄ５０８）とリノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）で利用するデータベース（Ｄ５０９）は、データ項目の工事種別で相互に関連付けられている。これにより、リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）では、工事種別８０２の情報に関連付けられた工事業者の情報と工事単価の情報がデータベース（Ｄ５０８）から抽出される。リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）では、現況入力処理（Ｓ５０２）で入力された工事数量７０４の情報と、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で候補として抽出されて検討のうえ変更された工事種別８０１の情報と、データベース（Ｄ５０８）から抽出された工事業者の情報と工事単価の情報から工事業者ごとの工事費用９０１を算出する。工事費用は、工事種別に対応する工事単価と工事数量を乗ずることで算出される。 The renovation work cost calculation process (S504) will be explained using an example of a renovation work cost calculation screen in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment, shown in Figure 9. As shown in Figure 6, the database (D508) used in the renovation work candidate extraction process (S503) and the database (D509) used in the renovation work cost calculation process (S504) are mutually associated by the data item construction type. As a result, in the renovation work cost calculation process (S504), contractor information and construction unit price information associated with the information on construction type 802 are extracted from the database (D508). The renovation work cost calculation process (S504) calculates the construction cost 901 for each contractor from the construction quantity 704 information entered in the current status input process (S502), the construction type 801 information extracted as a candidate in the renovation work candidate extraction process (S503) and changed after consideration, and the contractor information and construction unit price information extracted from the database (D508). The construction cost is calculated by multiplying the construction unit price corresponding to the construction type by the construction quantity.
データベース（Ｄ５０８）には、複数の工事業者について工事単価をデータとして持つことができる。これにより、同じ工事種別について複数の異なった工事単価の設定が可能であって、リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）では、設定された複数の異なった工事単価の組み合わせごとに不動産物件のリノベーションにおける工事費用を算出して出力することができる。 The database (D508) can hold construction unit prices for multiple contractors. This makes it possible to set multiple different construction unit prices for the same construction type, and the renovation construction cost calculation process (S504) can calculate and output the construction costs for renovating a real estate property for each combination of the multiple different construction unit prices that have been set.
図９に示すリノベーション工事費用算出画面の例では、工事業者各社（Ａ社、Ｂ社、Ｃ社）の工事区分７０１についての工事費用の小計を９０２に、不動産物件のリノベーション全体にかかる工事費用の総計を９０３に表示する。 In the example of the renovation work cost calculation screen shown in Figure 9, the subtotal of work costs for each construction company (Company A, Company B, Company C) for work category 701 is displayed in 902, and the total work cost for the entire renovation of the real estate property is displayed in 903.
以上が、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、現況入力部２０５が行う現況入力処理（Ｓ５０２）、リノベーション工事候補抽出部２０６が行うリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）、及び、リノベーション工事費用算出部２０２が行うリノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）の説明である。 The above is an explanation of the current status input process (S502) performed by the current status input unit 205, the renovation work candidate extraction process (S503) performed by the renovation work candidate extraction unit 206, and the renovation work cost calculation process (S504) performed by the renovation work cost calculation unit 202 in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment.
図５に戻り、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、判定部２０３が行う判定処理（Ｓ５０５）は、目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）で算出した目標リノベーション費用とリノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）で算出したリノベーション工事費用を対比して、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下であることを判定する。具体的には、図９の例では、目標リノベーション費用７０５と工事費用（総計）９０３の対比を行う。この例では、判定処理（Ｓ５０５）において、Ｂ社とＣ社について、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定される。 Returning to Figure 5, in the construction specification determination support device 2 according to this embodiment, the determination process (S505) performed by the determination unit 203 compares the target renovation cost calculated in the target renovation cost calculation process (S501) with the renovation work cost calculated in the renovation work cost calculation process (S504) to determine whether the renovation work cost is equal to or less than the target renovation cost. Specifically, in the example of Figure 9, the target renovation cost 705 is compared with the construction cost (total) 903. In this example, in the determination process (S505), it is determined that the renovation work costs for Company B and Company C are equal to or less than the target renovation cost.
本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、工事仕様出力部２０４が行う工事仕様出力処理（Ｓ５０６）は、判定処理（Ｓ５０５）においてリノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定された場合に不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を含む工事仕様を出力する。具体的には、図９の例では、判定処理（Ｓ５０５）において、Ｂ社とＣ社について、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定されたため、この２社について工事仕様を出力する。工事仕様の様式は、例えば図９に示す様式である。なお、工事種別と工事数量を含む工事内容が明確に示されるものであれば様式は図９に限られない。 In the construction specification determination support device 2 according to this embodiment, the construction specification output process (S506) performed by the construction specification output unit 204 outputs construction specifications including the type of work and the quantity of work for the renovation of a real estate property when the determination process (S505) determines that the renovation work costs are equal to or less than the target renovation cost. Specifically, in the example of Figure 9, the determination process (S505) determines that the renovation work costs for Company B and Company C are equal to or less than the target renovation cost, so construction specifications are output for these two companies. The format of the construction specifications is, for example, the format shown in Figure 9. Note that the format is not limited to Figure 9 as long as the construction content, including the type of work and the quantity of work, is clearly indicated.
また、図９の例では、判定処理（Ｓ５０５）において、Ａ社について、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定されないため、工事仕様出力処理（Ｓ５０６）で工事仕様を出力されないが、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２においては、図９に示すリノベーション工事費用算出画面の例においてリノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下となるように工事種別８０１を再検討のうえ変更することができる。 In addition, in the example of Figure 9, in the determination process (S505), it is not determined that the renovation work costs for Company A are equal to or less than the target renovation cost, so the work specifications are not output in the work specification output process (S506). However, in the work specification determination support device 2 according to this embodiment, the work type 801 can be reconsidered and changed so that the renovation work costs are equal to or less than the target renovation cost in the example renovation work cost calculation screen shown in Figure 9.
以上が、図５に従った本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２の動作説明である。 The above is a description of the operation of the construction specification determination support device 2 according to this embodiment, in accordance with Figure 5.
次に、コンピュータを工事仕様決定支援装置として機能させるための工事仕様決定支援プログラムについて説明する。コンピュータの構成は、図３に示す通りである。 Next, we will explain the construction specification determination support program that enables a computer to function as a construction specification determination support device. The computer configuration is as shown in Figure 3.
工事仕様決定支援プログラムは、メインモジュール、入出力モジュール及び演算処理モジュールを備える。メインモジュールは、処理を統括的に制御する部分である。入出力モジュールは、入力情報をコンピュータに取得させ、算出した工事仕様の情報をコンピュータに出力させる。演算処理モジュールは、目標リノベーション費用算出モジュール、リノベーション工事費用算出モジュール、判定モジュール、工事仕様出力モジュール、現況入力モジュール及びリノベーション工事候補抽出モジュールを備える。メインモジュール、入力モジュール及び演算処理モジュールを実行させることにより実現される機能は、目標リノベーション費用算出部２０１、リノベーション工事費用算出部２０２、判定部２０３、工事仕様出力部２０４、工事仕様出力部２０５及びリノベーション工事候補抽出部２０６の機能とそれぞれ同様である。 The construction specification determination support program comprises a main module, an input/output module, and a calculation processing module. The main module is the part that controls overall processing. The input/output module acquires input information into the computer and outputs calculated construction specification information to the computer. The calculation processing module comprises a target renovation cost calculation module, a renovation work cost calculation module, a judgment module, a construction specification output module, a current status input module, and a renovation work candidate extraction module. The functions realized by executing the main module, input module, and calculation processing module are similar to the functions of the target renovation cost calculation unit 201, renovation work cost calculation unit 202, judgment unit 203, construction specification output unit 204, construction specification output unit 205, and renovation work candidate extraction unit 206, respectively.
工事仕様決定支援プログラムは、例えば、ＲＯＭ等の記憶媒体又は半導体メモリによって提供される。また、工事仕様決定支援プログラムは、ネットワークを介して提供されてもよい。 The construction specification determination support program is provided, for example, by a storage medium such as a ROM or semiconductor memory. The construction specification determination support program may also be provided via a network.
以上、本実施形態に係る不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援装置、工事仕様決定支援方法、工事仕様決定支援プログラムによれば、不動産物件について、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定を支援することができる。 As described above, the construction specification determination support device, construction specification determination support method, and construction specification determination support program for real estate property renovations according to this embodiment can calculate the amount of money that can be spent on renovations of a real estate property, assuming that a reasonable rent is set and that the business owner's return is secured, and can support the determination of renovation construction specifications that will stay within that amount and ensure a living environment that is adequate for living.
２ 工事仕様決定支援装置
２０１ 目標リノベーション費用算出部
２０２ リノベーション工事費用算出部
２０３ 判定部
２０４ 工事仕様出力部
２０５ 工事仕様出力部
２０６ リノベーション工事候補抽出部
３ コンピュータ
３０１ 中央演算装置（ＣＰＵ）
３０２ 入力装置
３０３ 出力装置
３０４ 主記憶装置（ＲＡＭ／ＲＯＭ）
３０５ 補助記憶装置
４０１ 通信ネットワーク
４０２ サーバ装置
４０３ コンピュータ等
2 Construction specification determination support device 201 Target renovation cost calculation unit 202 Renovation construction cost calculation unit 203 Determination unit 204 Construction specification output unit 205 Construction specification output unit 206 Renovation construction candidate extraction unit 3 Computer 301 Central processing unit (CPU)
302 Input device 303 Output device 304 Main memory device (RAM/ROM)
305 Auxiliary storage device 401 Communication network 402 Server device 403 Computer etc.
Claims (5)
前記不動産物件の現況についての情報を入力する現況入力部と、
リノベーションを行った後の前記不動産物件が定められた質的基準をみたすように与えられた条件に基づいた優先順位をつけて、前記現況入力部で入力された前記不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出するリノベーション工事候補抽出部と、
前記不動産物件の目標賃料、目標利回り、及び、不動産物件所有者との利用契約に基づいて事業者が不動産物件所有者に支払う利用料とから、目標賃料から利用料を減じた金額を目標利回りで割ることで求められる金額を越えないように目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出部と、
前記不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出するリノベーション工事費用算出部と、
前記目標リノベーション費用算出部で算出した目標リノベーション費用と前記リノベーション工事費用算出部で算出したリノベーション工事費用を対比して、前記リノベーション工事費用が前記目標リノベーション費用以下であることを判定する判定部と、
前記判定部が、前記リノベーション工事費用が前記目標リノベーション費用以下と判定した場合に、前記不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する工事仕様出力部と、
を備えることを特徴とする工事仕様決定支援装置。 A construction specification determination support device for renovation of real estate properties in a business model in which a business operator renovates real estate properties on behalf of real estate property owners based on a usage contract with the real estate property owners and rents them out ,
a current status input unit for inputting information about the current status of the real estate property;
a renovation work candidate extraction unit that prioritizes the real estate property based on given conditions so that the real estate property after renovation will meet predetermined quality standards, and extracts candidate work types for renovation of the real estate property based on the information about the current state of the real estate property input by the current state input unit;
a target renovation cost calculation unit that calculates a target renovation cost based on the target rent and target yield of the real estate property, and the usage fee paid by the business operator to the real estate property owner based on the usage contract with the real estate property owner , so that the target renovation cost does not exceed an amount calculated by dividing the amount obtained by subtracting the usage fee from the target rent by the target yield;
a renovation construction cost calculation unit that calculates renovation construction costs based on the construction type, construction quantity, and construction unit price in the renovation of the real estate property;
a determination unit that compares the target renovation cost calculated by the target renovation cost calculation unit with the renovation work cost calculated by the renovation work cost calculation unit and determines whether the renovation work cost is equal to or less than the target renovation cost;
a construction specification output unit that outputs the construction type and construction quantity for the renovation of the real estate property when the determination unit determines that the renovation construction cost is equal to or less than the target renovation cost;
A construction specification determination support device comprising:
ことを特徴とする請求項１に記載の工事仕様決定支援装置。 The renovation work candidate extraction unit extracts a construction type that is a candidate for renovation of the real estate property so as to minimize the renovation work cost in addition to being based on the given conditions.
2. The construction specification determination support device according to claim 1 .
前記リノベーション工事費用算出部で設定された複数の異なった工事単価の組み合わせごとに前記不動産物件のリノベーションにおける工事費用を算出して出力する、
ことを特徴とする請求項１または請求項２のいずれか１項に記載の工事仕様決定支援装置。 The renovation construction cost calculation unit can set a plurality of different construction unit prices for the same construction type,
Calculating and outputting construction costs for the renovation of the real estate property for each combination of a plurality of different construction unit prices set in the renovation construction cost calculation unit;
3. The construction specification determination support device according to claim 1 or 2 .
前記不動産物件の現況についての情報を入力する現況入力ステップと、
リノベーションを行った後の前記不動産物件が定められた質的基準をみたすように与えられた条件に基づいた優先順位をつけて、前記現況入力ステップで入力された前記不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出するリノベーション工事候補抽出ステップと、
前記不動産物件の目標賃料、目標利回り、及び、不動産物件所有者との利用契約に基づいて事業者が不動産物件所有者に支払う利用料とから、目標賃料から利用料を減じた金額を目標利回りで割ることで求められる金額を越えないように目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出ステップと、
前記不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出するリノベーション工事費用算出ステップと、
前記目標リノベーション費用算出ステップで算出した目標リノベーション費用と前記リノベーション工事費用算出ステップで算出したリノベーション工事費用を対比して、前記リノベーション工事費用が前記目標リノベーション費用以下であることを判定する判定ステップと、
前記判定ステップが、前記リノベーション工事費用が前記目標リノベーション費用以下と判定した場合に、前記不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する工事仕様出力ステップと、
を備えることを特徴とする工事仕様決定支援方法。 A method for supporting determination of construction specifications for renovation of a real estate property in a business model in which a business operator renovates a real estate property on behalf of a real estate property owner based on a usage contract with the real estate property owner and rents the property ,
a current status input step for inputting information about the current status of the real estate property;
a renovation work candidate extraction step for extracting candidate work types for renovation of the real estate property based on the information about the current state of the real estate property input in the current state input step, by prioritizing the work types based on given conditions so that the real estate property after renovation will meet predetermined quality standards;
a target renovation cost calculation step for calculating a target renovation cost based on the target rent and target yield of the real estate property , and the usage fee paid by the business operator to the real estate property owner based on the usage contract with the real estate property owner , so that the target renovation cost does not exceed an amount calculated by dividing the amount obtained by subtracting the usage fee from the target rent by the target yield;
a renovation construction cost calculation step of calculating renovation construction costs from the construction type, construction quantity, and construction unit price in the renovation of the real estate property;
a determination step of comparing the target renovation cost calculated in the target renovation cost calculation step with the renovation construction cost calculated in the renovation construction cost calculation step, and determining whether the renovation construction cost is equal to or less than the target renovation cost;
a construction specification output step of outputting the construction type and construction quantity for the renovation of the real estate property when the determination step determines that the renovation construction cost is equal to or less than the target renovation cost;
A construction specification determination support method comprising:
前記不動産物件の現況についての情報を入力する現況入力ステップと、
リノベーションを行った後の前記不動産物件が定められた質的基準をみたすように与えられた条件に基づいた優先順位をつけて、前記現況入力ステップで入力された前記不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出するリノベーション工事候補抽出ステップと、
前記不動産物件の目標賃料、目標利回り、及び、不動産物件所有者との利用契約に基づいて事業者が不動産物件所有者に支払う利用料とから、目標賃料から利用料を減じた金額を目標利回りで割ることで求められる金額を越えないように目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出ステップと、
前記不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出するリノベーション工事費用算出ステップと、
前記目標リノベーション費用算出ステップで算出した目標リノベーション費用と前記リノベーション工事費用算出ステップで算出したリノベーション工事費用を対比して、前記リノベーション工事費用が前記目標リノベーション費用以下であることを判定する判定ステップと、
前記判定ステップが、前記リノベーション工事費用が前記目標リノベーション費用以下と判定した場合に、前記不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する工事仕様出力ステップと、
をコンピュータに実行させることを特徴とする工事仕様決定支援プログラム。
A construction specification determination support program that uses a computer to assist in determining construction specifications for renovation of real estate properties in a business model in which a business operator renovates real estate properties on behalf of real estate property owners and rents them out based on a usage contract with the real estate property owners,
a current status input step for inputting information about the current status of the real estate property;
a renovation work candidate extraction step for extracting candidate work types for renovation of the real estate property based on the information about the current state of the real estate property input in the current state input step, by prioritizing the work types based on given conditions so that the real estate property after renovation will meet predetermined quality standards;
a target renovation cost calculation step for calculating a target renovation cost based on the target rent and target yield of the real estate property , and the usage fee paid by the business operator to the real estate property owner based on the usage contract with the real estate property owner , so that the target renovation cost does not exceed an amount calculated by dividing the amount obtained by subtracting the usage fee from the target rent by the target yield;
a renovation construction cost calculation step of calculating renovation construction costs from the construction type, construction quantity, and construction unit price in the renovation of the real estate property;
a determination step of comparing the target renovation cost calculated in the target renovation cost calculation step with the renovation construction cost calculated in the renovation construction cost calculation step, and determining whether the renovation construction cost is equal to or less than the target renovation cost;
a construction specification output step of outputting the construction type and construction quantity for the renovation of the real estate property when the determination step determines that the renovation construction cost is equal to or less than the target renovation cost;
A construction specification determination support program characterized by causing a computer to execute the above.
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