JP4366357B2

JP4366357B2 - 住宅賃貸及び販売支援システム

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Publication number: JP4366357B2
Application number: JP2005362835A
Authority: JP
Inventors: 洋一西河
Original assignee: Arnest One Corp
Current assignee: Arnest One Corp
Priority date: 2005-12-16
Filing date: 2005-12-16
Publication date: 2009-11-18
Anticipated expiration: 2025-12-16
Also published as: JP2007164662A

Description

本発明は、住宅の購入希望者に対して当初賃貸にて住宅を提供するとともに、月家賃の支払いに応じた優遇措置を購入希望者に与えるようにした住宅賃貸及び販売支援システムに関するものである。

例えば、戸建て住宅等を購入する意思を有する購入希望者が、住宅の販売主に購入申し込みを行い、金融機関に住宅ローンの申し込みを行ったが、その結果さまざまな要因で住宅ローン否認の決定を受け、住宅購入を諦める場合がある。

具体例を挙げると、例えば、車のローン、学費ローン等が残っていて、所定の住宅ローン返済比率がクリアできなかったり、転職等の理由により勤続年数が少ないために住宅ローン審査がおりなかったり、自営業にてなかなか住宅ローンが組めない等、金融機関としての基準を満たすことができない購入希望者も多く存在する。
このような購入希望者は、実際に入居している賃貸住宅の家賃と比較して、予定の住宅ローン額より家賃の方が高かったり、なぜ現在しっかり家賃が払えているのに購入できないのかと疑義を抱いているのが現状である。

このようにして住宅ローンの否認を受けた購入希望者は、購入を一時諦め、賃貸住宅にて家賃を払い住み続け、その上で住宅購入のため貯蓄をすることになる。しかし、賃貸の家賃を支払うことにより、住宅購入のための貯蓄額がなかなか増えない。つまり、家賃部分は捨て金となってしまう。

特許文献１には、例えば購入希望者と住宅販売会社との間で住宅の定期借家契約を締結し、当該住宅に居住した購入希望者が定期借家契約に基づく家賃を一定期間支払った場合に、支払い家賃の総額の一定割合を当該住宅の購入代金の一部に転換したり又は購入代金から支払い家賃の総額の一定割合を減額することによって、購入希望者の住宅購入を支援するように構成した住宅購入支援システムが提案されている。

しかし、この特許文献１の住宅購入支援システムの場合、定期借家契約の解約又は契約満了により、購入希望者は当該住宅から退去しなければならない内容であり、また、販売主側の倒産等のリスクに対する保全措置を考慮したものでもなく、当該住居に長期間安定して居住したい購入希望者にとって不安感を伴うものである。また、特許文献１の住宅購入支援システムの場合、販売主側の資産運用状態にまで言及するものではない。
特許第３４１１０２７号公報

本発明が解決しようとする課題は、当初賃貸契約を結んだ住宅の購入希望者に対する購入時の優遇措置を与えるとともに、リスクに対する保全措置も万全であり、しかも、販売主側の資産運用状態の把握もし得る住宅賃貸及び販売支援システムが存在しない点である。

本発明は、住宅の販売を行う販売主側の販売主コンピュータと、住宅の購入希望者側の希望者端末と、購入希望者、販売主間における住宅の賃貸又は売買に関する仲介を行う仲介業者側の仲介コンピュータと、前記販売主コンピュータ、希望者端末、仲介コンピュータ間を接続する通信網と、前記購入希望者、販売主、仲介業者の預金口座を管理するオンラインバンキングの構成で前記通信網に接続した金融機関と、を含み、住宅の購入希望者の希望者端末を使用し、住宅購入権及び仮登記による保全措置を有しつつ住宅購入代金調達のための住宅ローンを前記通信網に接続した金融機関との間で組み易くなるとともに、前記販売主コンピュータとの交信により住宅購入権を消滅させて賃貸住宅として住み続けることも可能で、居住について常時安心感を持てるようにした住宅賃貸及び販売支援システムであって、しかも、販売主にとっても、前記販売主コンピュータを使用しての自己資産の運用状況の把握が容易で、住宅の賃貸及び譲渡に伴う資産運用を高収益で行うことができるようにした住宅賃貸及び販売支援システムであって、該システムは、住宅の購入希望者からの希望者端末、通信網を使用した購入申し込みを受けて、販売主コンピュータにより提供する住宅の販売価格に基づいた住宅ローン算出規約による月払い額に税金等の諸経費を加味した月家賃額、支払い月数に応じた支払い家賃総額、支払い家賃総額に所定の割合を乗じた減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を一定期間分算出し、この譲渡価格を前記販売主コンピュータのデータベースに格納するとともにこれらを賃貸及び譲渡プランとして販売主コンピュータから通信網を経て希望者端末に提示する過程と、購入希望者の希望者端末を通じての承諾を受けて、前記賃貸及び譲渡プランに基づく前記住宅の一定期間有効の住宅購入権及びその解除条件付きで、かつ、購入希望者を保護するための保全措置としての仮登記許諾の条件を付けた住宅賃貸契約を前記販売主コンピュータ、希望者端末間で締結させる過程と、前記住宅賃貸契約に基づいた前記購入希望者への当該住宅の提供及び購入希望者の希望者端末によるオンラインバンキング方式による金融機関への月家賃の支払いを経て、一定期間内に購入希望者による前記希望者端末を使用しての前記住宅購入権の行使が有った場合に、当該住宅購入権の行使を受けて、販売主コンピュータにより当該行使があった月までの支払い家賃総額、減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を算出し、この譲渡価格をデータベースに格納するとともに、譲渡価格を希望者端末に直接又は仲介コンピュータを経て希望者端末へ提示する過程と、当該住宅を前記購入希望者に譲渡するために、前記購入希望者が当該譲渡価格代金を希望者端末を使用し、前記金融機関を通じて販売主に支払わせる過程と、前記販売主側の資産運用状態を把握するために、前記販売主コンピュータにより、購入希望者による月家賃の最初の支払いから住宅購入権の行使が有った月までの収入、出費、事業利益及び事業利益率を算出し、これらを前記データベースに格納し、必要に応じて前記販売主コンピュータの表示部に表示又はプリンタにより用紙にプリント出力する過程と、を実行し、前記希望者端末により、前記住宅購入権の行使時以降においても前記販売主コンピュータとの交信により販売主側の資産運用状態を把握でき、住宅購入権付きの住宅賃貸契約締結時から期間が経過するほど事業利益、事業利益率が高くなるように構成したことを特徴とするとともに、前記住宅購入権における一定期間とは、１０年間で、１０年経過により前記住宅購入権は消滅し、前記住宅賃貸契約は通常の賃貸契約となるように構成したことを特徴とし、かつ、前記解除条件とは、購入希望者の意思により前記住宅購入権を消滅させて、前記住宅賃貸契約を通常の賃貸契約とするように構成したものであることを最も主要な特徴とする住宅賃貸及び販売支援システムである。

本発明によれば、以下の効果を奏する。
請求項１記載の発明によれば、住宅の購入希望者にとって、譲渡代金調達のための住宅ローンを組み易くなるという利点があり、通常では不可能である住宅購入を実現でき、仮登記により保全措置も万全となり、より自由な住宅購入の選択も可能であり、また、住宅購入権を消滅させて通常の賃貸住宅として住み続けることも可能で居住について安心感を持てる住宅賃貸及び販売支援システムを提供できる。また、販売主にとっても、資産の運用状況の把握が容易であり住宅の賃貸及び譲渡に伴う資産運用を高収益で行うことができる住宅賃貸及び販売支援システムを提供できる。

請求項２記載の発明によれば、販売主、購入希望者間に仲介業者が介在するシステム構成で請求項１記載の発明と同様な効果を奏するとともに、住宅物件の仲介を行う仲介業者の存在によって購入希望者、販売主双方が利用し易い住宅賃貸及び販売支援システムを提供することができる。

請求項３記載の発明によれば、販売主側のコンピュータに搭載した住宅賃貸及び販売プログラム、資産管理プログラム及びこれらに基づいて動作する演算手段を含むシステム構成で請求項１、２記載の発明と同様な効果を奏する住宅賃貸及び販売支援システムを提供することができる。

本発明に係る住宅賃貸及び販売支援システムは、当初賃貸契約を結んだ住宅の購入希望者に対する購入時の優遇措置を与えるとともに、リスクに対する保全措置も万全であり、しかも販売主側の資産運用状態の把握も容易な住宅賃貸及び販売支援システムを提供するという目的を、住宅の販売を行う販売主側の販売主コンピュータと、住宅の購入希望者側の希望者端末と、購入希望者、販売主間における住宅の賃貸又は売買に関する仲介を行う仲介業者側の仲介コンピュータと、前記販売主コンピュータ、希望者端末、仲介コンピュータ間を接続する通信網と、前記購入希望者、販売主、仲介業者の預金口座を管理するオンラインバンキングの構成で前記通信網に接続した金融機関と、を含み、住宅の購入希望者の希望者端末を使用し、住宅購入権及び仮登記による保全措置を有しつつ住宅購入代金調達のための住宅ローンを前記通信網に接続した金融機関との間で組み易くなるとともに、前記販売主コンピュータとの交信により住宅購入権を消滅させて賃貸住宅として住み続けることも可能で、居住について常時安心感を持てるようにした住宅賃貸及び販売支援システムであって、しかも、販売主にとっても、前記販売主コンピュータを使用しての自己資産の運用状況の把握が容易で、住宅の賃貸及び譲渡に伴う資産運用を高収益で行うことができるようにした住宅賃貸及び販売支援システムであって、該システムは、住宅の購入希望者からの希望者端末、仲介コンピュータ、通信網を使用した購入申し込みを受けて、販売主コンピュータに搭載した住宅賃貸及び販売プログラムにより動作する演算手段によって提供する住宅の販売価格に基づいた住宅ローン算出規約による月払い額に税金等の諸経費を加味した月家賃額、支払い月数に応じた支払い家賃総額、支払い家賃総額に所定の割合を乗じた減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を一定期間分算出し、これらを表形式の賃貸及び譲渡プランとして販売主コンピュータから仲介コンピュータ、通信網を経て希望者端末に提示する過程と、購入希望者の希望者端末から仲介コンピュータを経た承諾を受けて、前記賃貸及び譲渡プランに基づく前記住宅の一定期間有効の住宅購入権及びその解除条件付きで、かつ、購入希望者を保護するための保全措置としての仮登記許諾の条件を付けた住宅賃貸契約を前記仲介コンピュータを介在させて販売主コンピュータ、希望者端末間で締結させる過程と、前記販売主コンピュータ、希望者端末各々のオンラインバンキング方式による前記金融機関における仲介業者の口座への仲介手数料の支払い過程と、希望者端末のオンラインバンキング方式による前記金融機関における販売主の口座への敷金及び住宅購入権利金の支払い過程と、前記住宅賃貸契約に基づいた前記購入希望者への当該住宅の提供及び購入希望者の希望者端末によるオンラインバンキング方式による金融機関への月家賃の支払いを経て、一定期間内に購入希望者による前記希望者端末を使用しての前記住宅購入権の行使が有った場合に、当該住宅購入権の行使を受けて、販売主コンピュータに搭載した住宅賃貸及び販売プログラムにより動作する演算手段によって当該行使があった月までの支払い家賃総額、減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を算出し、データベースに格納するとともに、この譲渡価格を前記仲介コンピュータを経て前記希望者端末へ提示する過程と、当該住宅を前記購入希望者に譲渡するために、前記購入希望者が当該譲渡価格代金を希望者端末を使用し、前記金融機関を通じて販売主に支払わせる過程と、前記販売主コンピュータ、希望者端末各々のオンラインバンキング方式による前記金融機関における仲介業者の口座への住宅の譲渡、譲受に伴う仲介手数料の支払い過程と、前記販売主側の資産運用状態を把握するために、前記販売主コンピュータに搭載した資産運用プログラムにより動作する演算手段によって、購入希望者による月家賃の最初の支払いから住宅購入権の行使が有った月までの収入、出費、事業利益及び事業利益率を算出し、これらを前記データベースに格納し、必要に応じて前記販売主コンピュータの表示部に表示又はプリンタにより用紙にプリント出力する過程と、を実行し、前記希望者端末により、前記住宅購入権の行使時以降においても前記販売主コンピュータとの交信により販売主側の資産運用状態を把握でき、住宅購入権付きの住宅賃貸契約締結時から期間が経過するほど事業利益、事業利益率が高くなるように構成したことを特徴とするとともに、前記住宅購入権における一定期間とは、１０年間で、１０年経過により前記住宅購入権は消滅し、前記住宅賃貸契約は通常の賃貸契約となるように構成したことを特徴とし、かつ、前記解除条件とは、購入希望者の意思により前記住宅購入権を消滅させて、前記住宅賃貸契約を通常の賃貸契約とするように構成したことにより実現した。

以下に、本発明の実施例に係る住宅賃貸及び販売支援システムについて図面を参照して詳細に説明する。

本実施例に係る住宅賃貸及び販売支援システムは、図１に示すように、住宅の販売を行う住宅販売会社等のような販売主側の販売主コンピュータ１と、住宅の購入希望の意思を有する購入希望者側の希望者端末（希望者端末コンピュータ）２と、購入希望者、販売主間における住宅の賃貸又は売買に関する仲介を行う仲介業者側の仲介コンピュータ３とを、ネットワーク（例えば、インターネット等の通信網）４により接続する構成としている。
また、購入希望者、販売主、仲介業者の預金口座を管理する金融機関５も含む構成としている。前記金融機関５としては、ネットワーク４に接続したオンラインバンキングの構成としてもよいことは言うまでもない。前記希望者端末２、仲介コンピュータ３は、例えば、インターネット環境下で動作するＷｅｂブラウザ機能、電子メール送受信機能を有する汎用されているコンピュータ等を使用する。

前記販売主コンピュータ１は、図２に示すように、ネットワーク４に接続されるＷｅｂサーバ１１と、処理端末１２とを有し、この処理端末１２に、Ｗｅｂサーバ１１に接続されるインターフェース１３、全体の制御を行う制御部１４、詳細は後述する住宅賃貸及び販売プログラム、資産運用プログラムを格納したプログラム格納部１５、各種データを記憶するデータベース１６、前記住宅賃貸及び販売プログラム、資産運用プログラムに基づいて、表形式の賃貸及び譲渡プランや資産運用表の作成のための各種演算を行う演算手段１７、各種データ等の入力を行うキーボード等の入力部１８、液晶ディスプレイ等の表示部１９、用紙へのプリント出力を行うプリンタ２０を設けた構成としている。

次に、本実施例に係る住宅賃貸及び販売支援システムにおける住宅の賃貸及び販売処理の具体例を、図１乃至図４を参照して詳述する。
この具体例では、例えば、販売価格（物件価格）２７００万円の住宅を販売主から購入希望者へ提供する場合を示している。

まず、住宅の購入希望者は、販売主が提供する前記住宅の情報を取得し、仲介業者を介在して販売主に対して当該住宅の購入申し込みを行う。前記住宅の情報の取得、購入申し込みは、上述した図１に示す支援システム構成の基にネットワーク４を利用したオンライン処理で実行することができる。

販売主側では、購入申し込みを受けて、販売主コンピュータ１に搭載した住宅賃貸及び販売プログラムにより動作する演算手段１７によって提供する住宅の販売価格に基づいた住宅ローン算出規約による月払い額に税金等の諸経費を加味した月家賃額、支払い月数に応じた支払い家賃総額、支払い家賃総額に所定の割合（例えば５５％）を乗じた減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を一定期間分（例えば１０年分）算出して、これらを図４に示すように１年毎に算出結果をまとめた表形式の賃貸及び譲渡プランとしてデータベース１６に格納するとともに仲介業者を経て購入希望者に提示する。

前記月家賃額は、住宅ローン算出規約として例えば年利２．５％、３５年均等払いの条件を採用するとともに、得られた月家賃額に、税金等の諸経費、即ち、固定資産税、都市計画税等を考慮して１．１７倍を乗じた金額とするものである。

本来、賃貸の場合の家賃は市場の価格によって形成されるもので、例えば６〜１０％の利回りが普通である。具体的には、２７００万円の新築戸建物件の場合、家賃は１６万円〜２７万円となるが、本実施例では、利回り４．２％と市場価格より低く設定している。

上述した仲介業者を経て購入希望者への表形式の賃貸及び譲渡プランの提示も、上述した図１に示す支援システム構成の基にネットワーク４を利用したオンライン処理で実行することができる。以下の各処理も同様である。

ここで、購入希望者が、仲介業者を経て承諾の意思表示した場合、販売主と購入希望者との間で、又は、販売主、購入希望者間に仲介業者を介在させて前記住宅についての一定期間有効の住宅購入権及びその解除条件付きで、かつ、仮登記許諾の条件を付けた住宅賃貸契約が締結されることになる。

この場合、前記一定期間としては、例えば、住宅の時間経過による消耗等を考慮して１０年が採用される。また、前記住宅購入権は、住宅賃貸契約締結時から１０年経過した場合に消滅し、その後は通常の賃貸契約となることを内容とするものである。住宅の性能保障、地価（住宅）価格の変動が考えられるため、前記住宅購入権の行使可能な期間は１０年間とするものである。

更に、住宅賃貸契約締結時から１０年経過する前のいずれかの時点で購入希望者が前記解除条件を行使した場合には前記住宅購入権は消滅し、前記住宅賃貸契約は通常の賃貸契約となることを内容とする。前記購入希望者に仮登記を許諾するのは、販売主の倒産等のリスクから購入希望者を保護するための保全措置を講じたものである。但し、仮登記のための費用は、購入希望者の負担とする。

この後、販売主、購入希望者間に仲介業者を介在させて前記住宅賃貸契約が締結された場合には、前記販売主、購入希望者が各々仲介業者へ仲介手数料を支払い、更に購入希望者は、販売主に敷金（月家賃額の２月分）及び住宅購入権利金（月家賃額の１月分）、即ち、月家賃額の３月分を支払う。

これにより、販売主は、当該住宅を購入希望者に賃貸物件として提供し、購入希望者は当該住宅での居住を開始して、一月毎に月家賃を販売主に支払う。

このようにして、購入希望者が当該住宅に居住し、月家賃を販売主に支払い、一定期間内に、即ち、１０年経過する前（例えば５年経過時）に、前記住宅購入権を行使したものとする。住宅購入権の行使の情報は販売主に伝達（直接又は仲介業者を経て）される。

販売主側では、住宅購入権の行使を受けて、販売主コンピュータ１に搭載した住宅賃貸及び販売プログラムにより動作する演算手段１７によって、当該行使があった月までの支払い家賃総額、減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を算出し、この譲渡価格をデータベース１６に格納するとともに、譲渡価格を直接又は仲介業者を経て購入希望者へ提示する。

例えば、５年経過時に住宅購入権を行使した場合の譲渡価格は、図４に示すように、２３，２７６，８９３円となり、予め設定した物件価格２７００万円の８６．２１％の価格となることから、購入希望者の購入時の負担が軽減しその分購入し易くなる。即ち、購入資金調達のための住宅ローンを組み易くなる。尚、図４に示す基準表では、物件価格を当初から１０年間一定の２７００万円とした場合を示しているが、この物件価格を例えば年率２．７％の割合で減額し、上述した譲渡価格を算出するという運用も可能である。

上述した譲渡価格の提示が有った場合において、購入希望者がこれを承諾し、当該譲渡代金を販売主に支払うと、販売主は当該住宅を購入希望者に譲渡する。これにより、購入希望者は当該住宅を持ち家として取得し、引き続いて安心して居住することが可能となる。

また、販売主、購入希望者は、仲介業者を介在させた場合には、譲渡、譲受に伴う仲介手数料を各々仲介業者支払う。以上の一連の処理で、住宅賃貸契約は終了となる。

尚、購入希望者の販売主に対する譲渡価格の支払いは、一時金又は金融機関との住宅ローン契約に基づく借り入れ金等、種々の形態があるが、ここでは説明を省略する。

次に、販売主側の資産運用状態について、図５を参照して説明する。前記販売主コンピュータ１に搭載した資産運用プログラムにより動作する演算手段１７は、随時購入希望者による月家賃の最初の支払いから住宅購入権の行使が有った月までの収入、出費、事業利益及び事業利益率等を算出し、これらをデータベース１６に格納する。また、必要に応じて、前記表示部１９に表示し、又は前記プリンタ２０により用紙にプリント出力する。

図５において、上述したように例えば５年後に住宅購入権を行使した場合について説明すると、土地建物の原価が事業資金になることから、物件価格２７００万円の住宅に関して、土地原価１４００万円、建物原価７６０万円、経費８０万円、合計２２４０万円を事業原価として以下の説明を行う。

例えば、５年後に住宅購入権を行使した場合、収入は家賃収入＋譲渡価格であることから３０，０４６，１７９円となり、出費は売買手数料＋物件維持経費であることから１，８６２，１５１円となり、総支出は出費＋事業原価であることから２４，２６２，１５１円となる。

この結果、事業利益は、（収入）−（総支出）＝３０，０４６，１７９−２４，２６２，１５１＝５，７８４，０２７円となる。また、事業利益率は、（利益）／（譲渡価格）より２４．８５％となる。

５年以外のいずれかの時点で住宅購入権が行使された場合においても、上述した場合と同様にして資産運用状態が求められる。そして、図５に示す各値から明らかなように、住宅購入権付きの住宅賃貸契約締結時から期間が経過するほど事業利益、事業利益率が高くなる。

一方、実際の住宅販売においては、住宅の当初想定額に比べ実質実績額が大幅に低下する場合が多い。
例えば、図６に示すように、当初販売価格２７００万円、経常利益３８４万円を見込んでも、値引き要請への対応等の理由で、実質実績額は販売価格２５５０万円、経常利益２３４万円となってしまう場合も多い。

従って、上述したような本実施例による資産運用は大きなメリットが存在することが理解できる。

次に、図７を参照して、住宅購入権付きの住宅賃貸契約締結時から所定期間経過後、購入希望者が住宅購入権の解除の申し込みを行う場合の処理について説明する。

この場合には、購入希望者が販売主に対して解除の申し込みを行い、販売主が承諾の意思を購入希望者に伝達することで、前記住宅購入権は消滅し、前記住宅賃貸契約は通常の賃貸契約となり、購入希望者は引き続き月家賃の支払いを継続することで、賃借人として当該住宅での居住を安心して続けることができる。

なお、前記住宅賃貸契約自体の解約時には、通常通り前記敷金を購入希望者に返還（但し、原状回復費用を差し引く）する。一方、住宅購入権行使時には、前記敷金及び前記住宅購入権利金双方を住宅購入権利行使代金として販売主が収受する。

次に、図８を参照して、前記賃貸及び譲渡プランの他例について説明する。図８に示す例は、物件価格２５８０万円の住宅を、年利２．５％、３５年均等払いの条件で算出した各年別の月家賃の支払い総額、譲渡価格等を表形式で示す賃貸及び譲渡プランである。

図８に示す例でも、図４に示す場合と同様、期間の経過とともに譲渡価格は低減し、１０年の満期時には物件価格の７３％となる等、購入希望者に対して大きな住宅購入支援を実現できる。

前記住宅賃貸及び販売プログラムを、提供する住宅の販売価格に基づいた住宅ローン算出規約による月払い額に税金等の諸経費を加味した月家賃額、支払い月数に応じた支払い家賃総額、支払い家賃総額に所定の割合を乗じた減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を一定期間分（例えば１０年分）算出し、これらを表形式の賃貸及び譲渡プランとして作成する処理と、前記住宅賃貸契約に基づく当初から前記住宅購入権の行使があった月までの月家賃の支払い家賃総額、支払い家賃総額に所定の割合を乗じた減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を算出する処理とをコンピュータ実行可能に記憶した構成とすることで、本実施例の住宅賃貸及び販売支援システムにおける販売主コンピュータの処理を確実に行うことが可能となる。
また、この住宅賃貸及び販売プログラムをＣＤ−ＲＯＭ等の記憶媒体に記憶することによって、多くの住宅販売会社等のコンピュータにおいて本実施例の住宅賃貸及び販売支援システムの構築を支援することができる。

また、前記資産運用プログラムを、購入希望者による月家賃の最初の支払いから住宅購入権の行使が有った月までの収入、出費、事業利益及び事業利益率を算出する処理を、コンピュータ実行可能に記憶した構成とすることで、販売主における住宅の賃貸及び譲渡に伴う資産運用状況を容易に把握できる住宅賃貸及び販売支援システムを構築できる。また、この資産運用プログラムを、ＣＤ−ＲＯＭ等の記憶媒体に記憶することによって、多くの住宅販売会社等のコンピュータにおいて本実施例の住宅賃貸及び販売支援システムの構築を支援することができる。

本実施例の住宅賃貸及び販売支援システムにおいて、時間の経過とともに物件価格が変動するリスクについて言及すると、もし物件価格が高騰した場合、購入希望者においては、元の販売価格を基に譲渡価格が算出されるので、高騰した分安く当該住宅を取得できるという利点がある。

これに対して、販売主においては、市場価格より安いとしても、当初に設定した物件価格で購入希望者に譲渡しなければならないことになる。

一方、物件価格が下落した場合、購入希望者においては、もしその物件を必ず購入しなければならないと決めてしまうと、市場価格より割高な場合は、購入希望者は損失を被ることになるが、このような場合は普通の賃貸契約として、住宅購入権を放棄できる運用を行うものとする。

以上説明した本実施例の住宅賃貸及び販売支援システムによれば、住宅の購入希望者にとって、住宅購入権を一定期間内に行使することで、物件価格から月家賃の支払い総額の例えば５５％分が減額された譲渡価格で当該住宅の譲渡を受けることができ、期間の経過とともに譲渡価格が低額することから、譲渡代金調達のための住宅ローンを組み易くなるという利点があり、通常では不可能である住宅購入を実現できる可能性が広がる。

また、住宅購入権は、強制的な権利でなく、購入希望者の意思により解約も可能な解除条件付きの権利であるため、より自由な住宅購入の選択も可能となるという利点もある。

更に、何等かの事情で解約する場合でも、住宅購入権は消滅して解約時までに支払った家賃は返却されないが、その後も通常の賃貸住宅として住み続けることができるという安心感を持てる利点がある。住宅賃貸契約締結時から１０年経過した後においても、その後も通常の賃貸住宅として住み続けることができるという利点がある。

また、本実施例の住宅賃貸契約は、購入希望者に住宅の仮登記を容認するものであることから、販売主の倒産等のリスクに対する保全措置も万全となる。

一方、販売主にとっては、本実施例の住宅賃貸及び販売支援システムの実行により、住宅の賃貸及び譲渡に伴う資産運用を高率で行うことができ、また、大幅な物件の価格下落を回避することもでき、高収益を期待できる利点がある。

また、本実施例の住宅賃貸及び販売支援システムにおいて、前記販売主、購入希望者間に仲介業者を介在させた支援システム構成とすることで、販売主、購入希望者双方が実際に住宅の販売、購入を行う場合に利用し易い支援システムとすることができる。

尚、本発明の実施例に係る住宅賃貸及び販売支援システムは、ネットワーク環境の基でコンピュータを用いて実行可能な一連の処理を行うことにより、一連の処理効率を高めることができるが、この他、販売主、購入希望者、仲介業者間において、書面等を用いた情報伝達を行うという応用ももちろん可能である。

本発明は、戸建て住宅、住居用や事務所用のマンション、更には一定スペースを賃貸又は譲渡により提供するオフィスビル等を運用する場合について幅広く適用可能である。

本発明の実施例に係る住宅賃貸及び販売支援システムのシステム構成例を示すブロック図である。本実施例に係る販売主コンピュータの構成例を示すブロック図である。本実施例に係る住宅賃貸及び販売支援システムの処理の流れを示す説明図である。本実施例に係る住宅賃貸及び販売支援システムにおける賃貸及び譲渡プランの一例を示す図である。本実施例に係る住宅賃貸及び販売支援システムにおける資産運用状況を示す図である。住宅物件の想定額と実質実績額との比較を示す図である。本実施例に係る住宅賃貸及び販売支援システムにおける住宅購入権の解除条件を実行した場合の処理の流れを示す説明図である。本実施例に係る住宅賃貸及び販売支援システムにおける賃貸及び譲渡プランの他例を示す図である。

１販売主コンピュータ
２希望者端末
３仲介コンピュータ
４ネットワーク
５金融機関
１１Ｗｅｂサーバ
１２処理端末
１３インターフェース
１４制御部
１５プログラム格納部
１６データベース
１７演算手段
１８入力部
１９表示部
２０プリンタ

Claims

住宅の販売を行う販売主側の販売主コンピュータと、住宅の購入希望者側の希望者端末と、購入希望者、販売主間における住宅の賃貸又は売買に関する仲介を行う仲介業者側の仲介コンピュータと、前記販売主コンピュータ、希望者端末、仲介コンピュータ間を接続する通信網と、前記購入希望者、販売主、仲介業者の預金口座を管理するオンラインバンキングの構成で前記通信網に接続した金融機関と、を含み、住宅の購入希望者の希望者端末を使用し、住宅購入権及び仮登記による保全措置を有しつつ住宅購入代金調達のための住宅ローンを前記通信網に接続した金融機関との間で組み易くなるとともに、前記販売主コンピュータとの交信により住宅購入権を消滅させて賃貸住宅として住み続けることも可能で、居住について常時安心感を持てるようにした住宅賃貸及び販売支援システムであって、しかも、販売主にとっても、前記販売主コンピュータを使用しての自己資産の運用状況の把握が容易で、住宅の賃貸及び譲渡に伴う資産運用を高収益で行うことができるようにした住宅賃貸及び販売支援システムであって、
該システムは、
住宅の購入希望者からの希望者端末、通信網を使用した購入申し込みを受けて、販売主コンピュータにより提供する住宅の販売価格に基づいた住宅ローン算出規約による月払い額に税金等の諸経費を加味した月家賃額、支払い月数に応じた支払い家賃総額、支払い家賃総額に所定の割合を乗じた減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を一定期間分算出し、この譲渡価格を前記販売主コンピュータのデータベースに格納するとともにこれらを賃貸及び譲渡プランとして販売主コンピュータから通信網を経て希望者端末に提示する過程と、
購入希望者の希望者端末を通じての承諾を受けて、前記賃貸及び譲渡プランに基づく前記住宅の一定期間有効の住宅購入権及びその解除条件付きで、かつ、購入希望者を保護するための保全措置としての仮登記許諾の条件を付けた住宅賃貸契約を前記販売主コンピュータ、希望者端末間で締結させる過程と、
前記住宅賃貸契約に基づいた前記購入希望者への当該住宅の提供及び購入希望者の希望者端末によるオンラインバンキング方式による金融機関への月家賃の支払いを経て、一定期間内に購入希望者による前記希望者端末を使用しての前記住宅購入権の行使が有った場合に、当該住宅購入権の行使を受けて、販売主コンピュータにより当該行使があった月までの支払い家賃総額、減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を算出し、この譲渡価格をデータベースに格納するとともに、譲渡価格を希望者端末に直接又は仲介コンピュータを経て希望者端末へ提示する過程と、
当該住宅を前記購入希望者に譲渡するために、前記購入希望者が当該譲渡価格代金を希望者端末を使用し、前記金融機関を通じて販売主に支払わせる過程と、
前記販売主側の資産運用状態を把握するために、前記販売主コンピュータにより、購入希望者による月家賃の最初の支払いから住宅購入権の行使が有った月までの収入、出費、事業利益及び事業利益率を算出し、これらを前記データベースに格納し、必要に応じて前記販売主コンピュータの表示部に表示又はプリンタにより用紙にプリント出力する過程と、
を実行し、
前記希望者端末により、前記住宅購入権の行使時以降においても前記販売主コンピュータとの交信により販売主側の資産運用状態を把握でき、住宅購入権付きの住宅賃貸契約締結時から期間が経過するほど事業利益、事業利益率が高くなるように構成したことを特徴とするとともに、前記住宅購入権における一定期間とは、１０年間で、１０年経過により前記住宅購入権は消滅し、前記住宅賃貸契約は通常の賃貸契約となるように構成したことを特徴とし、かつ、前記解除条件とは、購入希望者の意思により前記住宅購入権を消滅させて、前記住宅賃貸契約を通常の賃貸契約とするように構成したものであることを特徴とする住宅賃貸及び販売支援システム。
住宅の販売を行う販売主側の販売主コンピュータと、住宅の購入希望者側の希望者端末と、購入希望者、販売主間における住宅の賃貸又は売買に関する仲介を行う仲介業者側の仲介コンピュータと、前記販売主コンピュータ、希望者端末、仲介コンピュータ間を接続する通信網と、前記購入希望者、販売主、仲介業者の預金口座を管理するオンラインバンキングの構成で前記通信網に接続した金融機関と、を含み、住宅の購入希望者の希望者端末を使用し、住宅購入権及び仮登記による保全措置を有しつつ住宅購入代金調達のための住宅ローンを前記通信網に接続した金融機関との間で組み易くなるとともに、前記販売主コンピュータとの交信により住宅購入権を消滅させて賃貸住宅として住み続けることも可能で、居住について常時安心感を持てるようにした住宅賃貸及び販売支援システムであって、しかも、販売主にとっても、前記販売主コンピュータを使用しての自己資産の運用状況の把握が容易で、住宅の賃貸及び譲渡に伴う資産運用を高収益で行うことができるようにした住宅賃貸及び販売支援システムであって、
該システムは、
住宅の購入希望者からの希望者端末、仲介コンピュータ、通信網を使用した購入申し込みを受けて、販売主コンピュータにより提供する住宅の販売価格に基づいた住宅ローン算出規約による月払い額に税金等の諸経費を加味した月家賃額、支払い月数に応じた支払い家賃総額、支払い家賃総額に所定の割合を乗じた減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を一定期間分算出し、この譲渡価格を前記販売主コンピュータのデータベースに格納するとともにこれらを賃貸及び譲渡プランとして販売主コンピュータから仲介コンピュータ、通信網を経て希望者端末に提示する過程と、
購入希望者の希望者端末から仲介コンピュータを経た承諾を受けて、前記賃貸及び譲渡プランに基づく前記住宅の一定期間有効の住宅購入権及びその解除条件付きで、かつ、購入希望者を保護するための保全措置としての仮登記許諾の条件を付けた住宅賃貸契約を前記仲介コンピュータを介在させて販売主コンピュータ、希望者端末間で締結させる過程と、
前記販売主コンピュータ、希望者端末各々のオンラインバンキング方式による前記金融機関における仲介業者の口座への仲介手数料の支払い過程と、
希望者端末のオンラインバンキング方式による前記金融機関における販売主の口座への敷金及び住宅購入権利金の支払い過程と、
前記住宅賃貸契約に基づいた前記購入希望者への当該住宅の提供及び購入希望者の希望者端末によるオンラインバンキング方式による金融機関への月家賃の支払いを経て、一定期間内に購入希望者による前記希望者端末を使用しての前記住宅購入権の行使が有った場合に、当該住宅購入権の行使を受けて、販売主コンピュータにより当該行使があった月までの支払い家賃総額、減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を算出し、この譲渡価格をデータベースに格納するとともに、この譲渡価格を前記仲介コンピュータを経て前記希望者端末へ提示する過程と、
当該住宅を前記購入希望者に譲渡するために、前記購入希望者が当該譲渡価格代金を希望者端末を使用し、前記金融機関を通じて販売主に支払わせる過程と、
前記販売主コンピュータ、希望者端末各々のオンラインバンキング方式による前記金融機関における仲介業者の口座への住宅の譲渡、譲受に伴う仲介手数料の支払い過程と、
前記販売主側の資産運用状態を把握するために、前記販売主コンピュータにより、購入希望者による月家賃の最初の支払いから住宅購入権の行使が有った月までの収入、出費、事業利益及び事業利益率を算出、これらを前記データベースに格納し、必要に応じて前記販売主コンピュータの表示部に表示又はプリンタにより用紙にプリント出力する過程と、
を実行し、
前記希望者端末により、前記住宅購入権の行使時以降においても前記販売主コンピュータとの交信により販売主側の資産運用状態を把握でき、住宅購入権付きの住宅賃貸契約締結時から期間が経過するほど事業利益、事業利益率が高くなるように構成したことを特徴とするとともに、前記住宅購入権における一定期間とは、１０年間で、１０年経過により前記住宅購入権は消滅し、前記住宅賃貸契約は通常の賃貸契約となるように構成したことを特徴とし、かつ、前記解除条件とは、購入希望者の意思により前記住宅購入権を消滅させて、前記住宅賃貸契約を通常の賃貸契約とするように構成したものであることを特徴とする住宅賃貸及び販売支援システム。
住宅の販売を行う販売主側の販売主コンピュータと、住宅の購入希望者側の希望者端末と、購入希望者、販売主間における住宅の賃貸又は売買に関する仲介を行う仲介業者側の仲介コンピュータと、前記販売主コンピュータ、希望者端末、仲介コンピュータ間を接続する通信網と、前記購入希望者、販売主、仲介業者の預金口座を管理するオンラインバンキングの構成で前記通信網に接続した金融機関と、を含み、住宅の購入希望者の希望者端末を使用し、住宅購入権及び仮登記による保全措置を有しつつ住宅購入代金調達のための住宅ローンを前記通信網に接続した金融機関との間で組み易くなるとともに、前記販売主コンピュータとの交信により住宅購入権を消滅させて賃貸住宅として住み続けることも可能で、居住について常時安心感を持てるようにした住宅賃貸及び販売支援システムであって、しかも、販売主にとっても、前記販売主コンピュータを使用しての自己資産の運用状況の把握が容易で、住宅の賃貸及び譲渡に伴う資産運用を高収益で行うことができるようにした住宅賃貸及び販売支援システムであって、
該システムは、
住宅の購入希望者からの希望者端末、仲介コンピュータ、通信網を使用した購入申し込みを受けて、販売主コンピュータに搭載した住宅賃貸及び販売プログラムにより動作する演算手段によって提供する住宅の販売価格に基づいた住宅ローン算出規約による月払い額に税金等の諸経費を加味した月家賃額、支払い月数に応じた支払い家賃総額、支払い家賃総額に所定の割合を乗じた減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を一定期間分算出し、これらを表形式の賃貸及び譲渡プランとして販売主コンピュータから仲介コンピュータ、通信網を経て希望者端末に提示する過程と、
購入希望者の希望者端末から仲介コンピュータを経た承諾を受けて、前記賃貸及び譲渡プランに基づく前記住宅の一定期間有効の住宅購入権及びその解除条件付きで、かつ、購入希望者を保護するための保全措置としての仮登記許諾の条件を付けた住宅賃貸契約を前記仲介コンピュータを介在させて販売主コンピュータ、希望者端末間で締結させる過程と、
前記販売主コンピュータ、希望者端末各々のオンラインバンキング方式による前記金融機関における仲介業者の口座への仲介手数料の支払い過程と、
希望者端末のオンラインバンキング方式による前記金融機関における販売主の口座への敷金及び住宅購入権利金の支払い過程と、
前記住宅賃貸契約に基づいた前記購入希望者への当該住宅の提供及び購入希望者の希望者端末によるオンラインバンキング方式による金融機関への月家賃の支払いを経て、一定期間内に購入希望者による前記希望者端末を使用しての前記住宅購入権の行使が有った場合に、当該住宅購入権の行使を受けて、販売主コンピュータに搭載した住宅賃貸及び販売プログラムにより動作する演算手段によって当該行使があった月までの支払い家賃総額、減算額、住宅の販売価格から前記減算額を減じた譲渡価格を算出し、データベースに格納するとともに、この譲渡価格を前記仲介コンピュータを経て前記希望者端末へ提示する過程と、
当該住宅を前記購入希望者に譲渡するために、前記購入希望者が当該譲渡価格代金を希望者端末を使用し、前記金融機関を通じて販売主に支払わせる過程と、
前記販売主コンピュータ、希望者端末各々のオンラインバンキング方式による前記金融機関における仲介業者の口座への住宅の譲渡、譲受に伴う仲介手数料の支払い過程と、
前記販売主側の資産運用状態を把握するために、前記販売主コンピュータに搭載した資産運用プログラムにより動作する演算手段によって、購入希望者による月家賃の最初の支払いから住宅購入権の行使が有った月までの収入、出費、事業利益及び事業利益率を算出し、これらを前記データベースに格納し、必要に応じて前記販売主コンピュータの表示部に表示又はプリンタにより用紙にプリント出力する過程と、
を実行し、
前記希望者端末により、前記住宅購入権の行使時以降においても前記販売主コンピュータとの交信により販売主側の資産運用状態を把握でき、住宅購入権付きの住宅賃貸契約締結時から期間が経過するほど事業利益、事業利益率が高くなるように構成したことを特徴とするとともに、前記住宅購入権における一定期間とは、１０年間で、１０年経過により前記住宅購入権は消滅し、前記住宅賃貸契約は通常の賃貸契約となるように構成したことを特徴とし、かつ、前記解除条件とは、購入希望者の意思により前記住宅購入権を消滅させて、前記住宅賃貸契約を通常の賃貸契約とするように構成したものであることを特徴とする住宅賃貸及び販売支援システム。