JP2505142B2

JP2505142B2 - Land price appraisal method and device

Info

Publication number: JP2505142B2
Application number: JP9873993A
Authority: JP
Inventors: 圓隆藤井
Original assignee: GENDO KANTEI JIMUSHO KK
Current assignee: GENDO KANTEI JIMUSHO KK
Priority date: 1993-03-31
Filing date: 1993-03-31
Publication date: 1996-06-05
Anticipated expiration: 2011-06-05
Also published as: JPH0773239A

Description

Detailed Description of the Invention

【０００１】[0001]

【産業上の利用分野】この発明は、不動産地価の鑑定方
法並びに鑑定装置に関する。 [Industrial application] This invention is a method for appraising real estate land prices.
The law and the appraisal device.

【０００２】[0002]

【従来の技術】従来、地価の鑑定を行う場合、地域格差
を鑑定者が自らの経験やそのときの状況により分析し、
その分析に基づき地価を算定していたが、鑑定者の個々
の個性や恣意性が入ってしまい、客観的な鑑定は容易で
ないのが現実である。また、地価鑑定の際には、過去の
取引事例であるとか評価先例あるいは地価公示例等の比
較・参照資料を各種の帳簿を開いて収集し、さらにそれ
らを地図と照らし合わせて検討することが必要となる
が、そのような作業は大変煩雑で面倒である。2. Description of the Related Art Conventionally, when appraising land prices, the appraiser analyzes the regional disparity based on his own experience and the situation at that time,
Although the land price was calculated based on the analysis, the reality is that it is not easy to make an objective appraisal because the appraiser's individuality and arbitrariness are included. In addition, when conducting a land price appraisal, it is possible to open various books and collect reference / comparison / reference materials such as past transaction examples, evaluation precedents, or examples of public notices of land prices, and then examine them against the map. Although necessary, such work is extremely complicated and troublesome.

【０００３】[0003]

【発明が解決しようとする課題】本発明は、地価鑑定に
おいて関係資料や地図等を手めくり調査する必要性をほ
とんどなくし、また個々の恣意性等を排除して、客観性
の高い鑑定ができるようにすることにある。DISCLOSURE OF THE INVENTION The present invention eliminates the need to turn around related materials, maps, etc. in appraisal of land prices, and eliminates the arbitrariness of each individual to enable appraisal with high objectivity. To do so.

【０００４】[0004]

【課題を解決するための手段】請求項１の発明は、ま
ず、（１）表示画面に地図を表示させて、その地図上で
鑑定対象地点を指定する。（２）その鑑定対象地点を表
示画面の地図上に表示する。（３）それに併せ、最寄地
点情報を検索する。この最寄地点情報とは、鑑定対象地
点に距離が近い適数個の最寄地点の位置及び地価情報で
あり、この前提として、複数地点の地価情報が地図上の
位置座標と関連付けて記憶手段に予め記憶されている。
（４）その検索された最寄地点情報（位置及び地価情
報）を表示画面の地図上の対応位置に表示する。さら
に、（５）その適数個の最寄地点の地価情報を取り込む
ように予め記憶されている算出式による算出結果に基づ
き、鑑定対象地点の地価を決定し、（６）かつ、その地
価を表示画面に表示する。なお、（２）の鑑定対象地点
の表示と（３）の最寄地点情報の検索とは、手順として
逆になってもよいし、並行して行われてもよい。According to the invention of claim 1, firstly, (1) a map is displayed on the display screen, and the appraisal target point is designated on the map. (2) The appraisal point is displayed on the map on the display screen. (3) At the same time, the nearest spot information is searched. The nearest spot information is the position and land price information of an appropriate number of nearest spots that are close to the appraisal target spot, and as a premise of this, the land price information of a plurality of spots is associated with the position coordinates on the map storage means. Stored in advance.
(4) The retrieved nearest spot information (position and land price information) is displayed at the corresponding position on the map on the display screen. Furthermore, (5) based on the applied several calculation result by the calculation formula which is in advance stored to capture land price information nearest point, determines the land price appraisal target point, (6) and the land price Display on the display screen. Note that the display of the appraisal target point in (2) and the search for the nearest spot information in (3) may be reversed as the procedure, or may be performed in parallel.

【０００５】請求項２の発明は、図１に示すように、Q1
〜Q7の手順を含むもので、Q1〜Q4は請求項１と同様であ
り、Q5以降は次のとおりである。すなわち、最寄地点情
報を表示画面の地図上の対応位置に表示した後、（Q5）
最寄地点情報を取り込んだ複数種の算出式の中から現に
採用する一種の算出式を選択し、又は複数種の算出式に
よる算出結果の中から現に採用する一の算出結果を選択
する。この前提として、そのような複数種の算出式が予
め記憶手段に記憶されている。（Q6）その選択された一
種の算出式による算出結果又はその選択された一の算出
結果に基づき鑑定対象地点の地価を決定する。ここで、
一種の算出式をまず選択し、その算出式による算出結果
によって地価を決定してもよいし、複数種の算出式によ
り複数の算出結果を出し、それらのうちから一の算出結
果を選択することにより地価を決定してもよい。（Q7）
その決定された地価を表示画面に表示する。ここで、算
出された地価を、表示画面の地図上の鑑定対象地点に対
応して、その近傍に表示してもよいし、画面上の予め定
められた表示欄に表示するようにしてもよい。According to a second aspect of the invention, as shown in FIG.
To Q7 are included, Q1 to Q4 are the same as in claim 1, and Q5 and thereafter are as follows. That is, after displaying the nearest spot information at the corresponding position on the map of the display screen, (Q5)
Actually selected from multiple types of calculation formulas that incorporates information on the nearest points
Select one type of calculation formula to be used, or use multiple calculation formulas.
One calculation result to be actually adopted is selected from the calculation results according to. As a premise for this, a plurality of such calculation formulas are stored in advance in the storage means. (Q6) The selected one
Determining the land price appraisal target point based on the calculation results or selected one calculation result thereof according to the species of the calculation formula. here,
You may first select one type of calculation formula and then determine the land price based on the calculation result of that calculation formula, or you may give out multiple calculation results using multiple calculation formulas and select one calculation result from them. The land price may be determined by. (Q7)
The determined land price is displayed on the display screen. Here, the calculated land price may be displayed near the appraisal target point on the map of the display screen, or may be displayed in a predetermined display field on the screen. .

【０００６】請求項３の発明は、図１のQ4に続き、図２
（ａ）のQ4’及びQ7’の手順を経る。すなわち、最寄地
点情報が表示画面に表示された後、鑑定対象地点の算出
処理に、「路線価」を導入したことを特徴とする。「路
線価」とは、例えば図３に示すように、地図上の線路や
道路等の路線Ｒ1やＲ2に沿って、国税庁が相続税や贈与
税の算出基準とするために付与するもので、路線Ｒ1の
路線価がＲX、路線Ｒ2の路線価がＲYというように定め
られている。このような路線価は、公的で客観性のある
地価評価であるため、実際の地価は対応する路線価にほ
ぼ比例するという前提をとることができる。例えば、路
線価が高ければ実際の地価も高く、路線価が安ければ実
際の地価も安いということがある。そして、鑑定対象地
点及び最寄地点の各路線価が分かり、かつ最寄地点の地
価が分かれば、両者の路線価の比例関係に基づいて、求
めるべき鑑定対象地点の地価を決定することができる。
すなわち、図２（ａ）のQ4’に示すように、鑑定対象地
点の対応路線価ＲXの、最寄地点の対応路線価ＲAに対す
る比：ＲX／ＲAを、最寄地点の地価ａに乗じることを前
提として、鑑定対象地点の地価を求める算出式を定めて
おき、その算出式による算出結果に基づき鑑定対象地点
の地価を決定し、Q7’で、その地価を表示画面の地図上
の鑑定対象地点に対応する位置に表示する。なお、Q4’
の地価決定の前提として、地図上の各路線ごとの路線価
並びに複数地点の地価情報を、地図上の位置座標と関連
付けて記憶手段に予め記憶させておくこととなる。要す
るに上記のような発明のポイントは、鑑定対象地点と各
最寄地点との地域格差を、一義的に路線価比で捉えると
ころにある。なお、図２（ｂ）のQ5’〜Q7’に示すよう
に、路線価を取り込む算出式を複数種用意して、地価決
定の算出式のパターンを任意に選択できるようにするこ
とも可能である。 The invention of claim 3 follows from Q4 of FIG.
The procedure of Q4 'and Q7' of (a) is performed. That is, after the nearest spot information is displayed on the display screen, the "route price" is introduced in the calculation process of the appraisal target spot. The "route price" is, for example, as shown in FIG. 3, given by the National Tax Agency as a calculation standard for inheritance tax and gift tax along the lines R1 and R2 such as tracks and roads on the map. The route price of the route R1 is RX, and the route price of the route R2 is RY. Since such land price is a public and objective evaluation of land price, it can be assumed that the actual land price is almost proportional to the corresponding land price. For example, the higher the land price, the higher the actual land price, and the cheaper the land price, the lower the real land price. Then, if the line price of the appraisal point and the nearest point is known and the land price of the nearest point is known, the land price of the appraisal point to be obtained can be determined based on the proportional relationship between the line prices of the two. .
That is, as shown in Q4 ' of FIG. 2 (a), the land price a at the nearest point is multiplied by the ratio of the corresponding road price RX at the appraisal point to the corresponding road price RA at the nearest point: RX / RA. Based on the above, a formula for calculating the land price at the appraisal point is defined, and the land price at the appraisal point is determined based on the calculation result of that formula , and in Q7 ' , the land price is appraised on the map on the display screen. Display at the position corresponding to the point. In addition, Q4 '
As a premise for determining the land price, the line price of each line on the map and the land price information of a plurality of points are stored in advance in the storage means in association with the position coordinates on the map. In short, the point of the invention as described above is that the regional difference between the appraisal point and each of the nearest points is uniquely grasped by the line price ratio. In addition, as shown in Q5 'to Q7' of FIG.
In addition, we prepared multiple types of calculation formulas to capture the land price and decided the land price.
To be able to select the pattern of the fixed calculation formula arbitrarily.
Both are possible.

【０００７】請求項４の発明は、路線価の比例関係を利
用して地価決定を行う際、路線価をどのように取り込む
かを定めたものである。まず、複数の地価情報地点に対
応する路線価は、それら地点の地価と関連付けて記憶手
段に予め記憶させておく。従って、最寄りの地価情報地
点の検索に伴ってその地点に対応する路線価も併せて読
み出すことができる。また、鑑定対象地点に対応する路
線価は、表示画面の地図上において鑑定対象地点の指定
点を、その鑑定対象地点に対応する路線を横切るように
移動させることにより取り込む。例えば、図３のように
指定点が路線Ｒ1を横切るようにすれば、その路線Ｒ1の
路線価ＲXが、鑑定対象地点に対応する路線価となる。
鑑定対象地点が例えば角地に存在する場合、その鑑定対
象地点が面する路線ひいては路線価のどれを採用するか
で鑑定対象地点の算出地価は異なってくる。従って、路
線ひいては路線価の特定が必要となるわけであるが、こ
のように鑑定対象地点の指定と路線の特定とを併せて行
うことで、それを簡単に行うことができる。なお、これ
ら路線及び路線価は地図上の位置座標と関連付けて記憶
されており、また指定点（例えばマウスをクリックした
状態）の移動を、地図上の位置座標で分かるようにして
おくことにより、上記のような路線価の特定が可能とな
る。The invention of claim 4 defines how to take in the land price when the land price is determined by utilizing the proportional relationship of the land prices. First, the line prices corresponding to a plurality of land price information points are stored in advance in the storage means in association with the land prices at those points. Therefore, along with the search for the nearest land price information point, the line price corresponding to that point can also be read. In addition, the line price corresponding to the appraisal target point is acquired by moving the designated point of the appraisal target point on the map of the display screen so as to cross the line corresponding to the appraisal target point. For example, when the designated point crosses the route R1 as shown in FIG. 3, the route price RX of the route R1 becomes the route price corresponding to the appraisal target point.
When the appraisal target point exists in a corner lot, for example, the calculated land price of the appraisal target point varies depending on which route, that is, the line price, which the appraisal target point faces. Therefore, it is necessary to specify the route and thus the line price, but by specifying the appraisal point and specifying the route in this way, it is possible to easily do that. In addition, these routes and route prices are stored in association with the position coordinates on the map, and by making it possible to know the movement of the designated point (for example, the state where the mouse is clicked) by the position coordinates on the map, It becomes possible to specify the line price as described above.

【０００８】請求項５の発明は、図４に例示するよう
に、例えば表示画面の地図上に鑑定対象地点及び最寄地
点Ｘa（３箇所）、最寄地点Ｘb（１箇所）が併せて表示
される際、鑑定対象地点と各最寄地点（Ｘa、Ｘa、Ｘ
a、Ｘb）等を結ぶ連結線（この場合は４本）が表示され
るようにしたものである。これは、連結線の始端と終端
の位置座標が特定されることにより、それらの始端及び
終端をつなぐ自動作画処理を行わせればよい。この意味
は、鑑定対象地点の周りの最寄地点を瞬時に認識させる
ためである。In the invention of claim 5, as shown in FIG. 4, for example, the appraisal point, the nearest point Xa (3 places), and the nearest point Xb (1 place) are displayed together on the map on the display screen. At the time of being evaluated, the appraisal target point and each nearest point (Xa, Xa, X
A connecting line (in this case, four lines) connecting a, Xb, etc. is displayed. This may be performed by specifying the position coordinates of the start end and the end of the connecting line, and then performing the automatic image processing for connecting the start end and the end. This means that the nearest points around the appraisal point are instantly recognized.

【０００９】請求項６の発明は、路線価と実際の地価と
の比例関係に基づいて実際の地価を求めることを前提と
しつつ、最寄地点情報として何を採用し、かつ算出式を
具体的にどのように構成するかを定めたものである。す
なわち、最寄地点情報として、少なくとも取引事例地点
の地価ａ、規準地地点の地価ｂ、評価先例地点の地価ｃ
を採用した。取引事例地点とは、過去に土地の売買等が
行われた地点、規準地地点とは、例えば地価公示地点や
県基準地地点等のように予め地価が客観的に付与された
地点を示す。評価先例地点とは、過去に地価鑑定が行わ
れた地点である。そして、鑑定対象地点の路線価ＲX、
取引事例地点の路線価ＲA、規準地地点の路線価ＲB及び
評価先例地点の路線価ＲCを取り込んで次の各式を規定
する。Ｘa＝ａ×（ＲX／ＲA）×補正値Ｘb＝ｂ×（ＲX／ＲB）×補正値Ｘc＝ｃ×（ＲX／ＲC）×補正値ただし、Ｘa、Ｘb、Ｘcは、それぞれ取引事例地点、規
準地地点及び評価先例地点から算出した鑑定対象地点の
地価算出値を意味する。更にこれらＸaないしＸcの同種
又は異種の組合せの代表値に基づいて、鑑定対象地点の
地価を算定する算出式を用意する。「ＸaないしＸcの同
種又は異種の組合せの代表値」とは、例示すれば次のと
おりである。いま仮に、最寄地点情報として取引事例地
点を３箇所、規準地地点を１箇所設定したとし（図４参
照）、それら４点（イ〜ニ地点）の平均値によって鑑定対
象地点の地価Ｃpを求めると、Ｃp＝（Ｘa(イ)＋Ｘa(ロ)＋
Ｘa(ハ)＋Ｘb(ニ)）÷４となる。ＸaないしＸc等の組合せ
の代表値とは、主に平均値、メジアン、モード等があ
り、上述の例は平均値（相加平均）を採用したものであ
る。補正値は、例えばその鑑定対象地点が時期的に見て
地価下落傾向にあるのか、上昇傾向にあるのかといった
修正を加えるもので、修正の必要がなければ「１」でよ
い。また、上記算出式を複数種用意して、地価算出のパ
ターンを選択することも可能である。 The invention of claim 6 is based on the premise that the actual land price is obtained based on the proportional relationship between the land price and the actual land price, and what is adopted as the nearest point information and the calculation formula is concrete. It defines how to configure. That is, as the closest point information, at least the land price a at the transaction case point, the land price b at the reference land point, and the land price c at the evaluation precedent point.
It was adopted. The transaction case point refers to a point where the land has been bought and sold in the past, and the reference point point refers to a point to which the land price is objectively given in advance, such as a land price announcement point or a prefecture reference point. The evaluation precedent point is a point where the land price appraisal was performed in the past. And the line price RX of the appraisal point,
The following formulas are defined by incorporating the line price RA of the transaction case point, the line price RB of the standard land point, and the line price RC of the evaluation precedent point. Xa = a × (RX / RA) × correction value Xb = b × (RX / RB) × correction value Xc = c × (RX / RC) × correction value However, Xa, Xb, and Xc are transaction case points, respectively. It means the land price calculation value of the appraisal point calculated from the reference land point and the evaluation precedent point. Furthermore, a calculation formula for calculating the land price at the appraisal point is prepared based on the representative values of the same or different combinations of Xa to Xc . The “representative values of the same kind or different kinds of combinations of Xa to Xc” are as follows, for example. Assuming that three transaction case points and one standard land point are set as the nearest point information (see FIG. 4), the land price Cp of the appraisal point is calculated by the average value of these four points (a to d points). When asked, Cp = (Xa (a) + Xa (b) +
Xa (C) + Xb (D)) / 4. The representative value of the combination of Xa to Xc and the like mainly includes an average value, a median, a mode, and the like, and the above example adopts the average value (arithmetic average). The correction value is, for example, a correction that determines whether the appraisal target point tends to decrease in land prices or increases in time, and may be "1" if no correction is necessary. Also, prepare multiple types of the above calculation formulas, and
It is also possible to select a turn.

【００１０】請求項７の発明は、請求項１の方法を実施
するために好適な地価鑑定装置である。これは、（１）
地図を記憶する地図メモリ、（２）複数地点の地価を地
図上の位置座標と関連付けて記憶する地価情報メモリ、
（３）地図メモリから地図を読み出して表示画面に表示
する地図読出手段、（４）その表示画面の地図上におい
て鑑定対象地点を指定させる鑑定対象地点指定手段（例
えばマウス）、（５）その鑑定対象地点の指定に基づい
て、表示画面の地図上に鑑定対象地点を表示する鑑定対
象地点表示手段、（６）鑑定対象地点の指定に基づい
て、地価情報メモリに記憶されている複数の地価情報地
点の中から、鑑定対象地点に距離が近い適数個の最寄地
点の位置及び地価情報を、最寄地点情報として検索する
最寄地点情報検索手段、（７）その検索手段で検索され
た適数個の最寄地点情報を、表示画面の地図上に各最寄
地点の位置座標に対応させて表示する最寄地点情報表示
手段、（８）上記検索手段で検索された適数個の最寄地
点の地価情報を取り込むように定められた算出式を記憶
する算出式メモリ、（９）上記算出式による算出結果に
基づき、前記鑑定対象地点の地価を決定する地価決定手
段、（１０）その決定された地価を前記表示画面上に表
示させる地価表示手段を含む。ここで、鑑定対象地点や
最寄地点情報を表示画面に表示させるための各表示手段
は、ハード的な表示制御部及び上記のような表示のため
のプログラムで構成されるのが一般的である。The invention of claim 7 is a land price appraisal apparatus suitable for carrying out the method of claim 1. This is (1)
A map memory for storing a map, (2) a land price information memory for storing land prices at a plurality of points in association with position coordinates on the map,
(3) Map reading means for reading the map from the map memory and displaying it on the display screen, (4) Appraisal target point designating means (for example, mouse) for designating the appraisal target point on the map of the display screen, (5) The appraisal Appraisal target point display means for displaying the appraisal target point on the map of the display screen based on the specification of the target point, (6) A plurality of land price information stored in the land price information memory based on the specification of the appraisal target point Nearest point information retrieval means for retrieving the position and land price information of a proper number of nearest points, which are close to the appraisal point, from among the points as the nearest point information, (7) retrieved by the retrieval means several nearest point information applied, the nearest point information display means for displaying in correspondence with the position coordinates of the nearest point on the map display screen, several suitable retrieved in (8) the search means Get land price information at the nearest point Calculation formula memory for storing uselessly defined calculation formula, (9) based on the calculation result by the calculation formula, the land price determination means for determining the land price appraisal target point, (10) the determined land prices the display screen It includes land price display means to be displayed above. Here, each display means for displaying the appraisal target spot and the nearest spot information on the display screen is generally composed of a hardware display control unit and a program for the above display. .

【００１１】なお、算出式メモリに、複数種の算出式を
記憶させる場合は、図５に示すように、候補選択手段を
設けることができる。この候補選択手段は、上記複数種
の算出式の中から一種の算出式を、又は上記複数種の算
出式による複数の算出結果の中から一の算出結果を任意
に選択させる。そして、地価決定手段は、上記選択され
た一種の算出式による算出結果、又は上記選択された一
の算出結果に基づき、鑑定対象地点の地価を決定し、地
価表示手段は、その決定された地価を表示画面に表示さ
せるものである。なお、複数種の算出式によりそれぞれ
の算出結果を得た後、それらの算出結果のうちから一を
選択する場合には、それがそのまま決定地価となる。A plurality of calculation formulas are stored in the calculation formula memory.
In the case of storing, as shown in FIG.
Can be provided. This candidate selection means is
One of the above formulas or one of the above formulas
Arbitrary one calculation result from multiple calculation results by formula
To select. And the land price determining means is selected as above.
Calculation result by a kind of calculation formula, or the one selected above
Based on the calculation result of, the land price of the appraisal target point is determined, and the land price display means displays the determined land price on the display screen. In addition, when each calculation result is obtained by a plurality of calculation formulas and one is selected from the calculation results, it becomes the determined land price as it is.

【００１２】請求項８の発明は、図６に示すように、請
求項７の発明に対し、の１で示す路線価メモリ、の
２に示す路線価読出手段が付加され、それに伴い、鑑定
対象地点指定手段（の３）及び地価情報メモリ（の
４）がより特徴付けられたものである。路線価メモリ
は、地図上の各路線ごとの路線価をその地図の位置座標
と関連付けて記憶する。地価情報メモリは、複数地点の
地価情報を地図上の位置座標及び路線価と関連付けて記
憶する。鑑定対象地点指定手段は、表示画面の地図上で
鑑定対象地点を、その地点の路線価の基準となる路線と
対応付けて指定させる。路線価読出手段は、鑑定対象地
点及び検索された最寄地点のそれぞれの路線価を読み出
す。算出式メモリは、鑑定対象地点の路線価の、最寄地
点の路線価に対する比を、最寄地点の地価に乗じること
を前提として、鑑定対象地点の地価を求めるための算出
式を記憶する。複数種の算出式を記憶する場合は、前述
と同様の候補選択手段を付加することができる。この請
求項８の発明は、請求項３の方法発明を好適に実施する
装置発明である。Claims8Of the invention, as shown in FIG.
Request7For the invention of Route price memory indicated by 1 of
Route price reading means shown in 2 is added, and with it, appraisal
Target point designation means ( 3) and land price information memory ( of
4) is more characterized. Route price memory
Is the line price for each line on the map and the position coordinates of the map
It is stored in association with. Land price information memory
The land price information is recorded in association with the position coordinates on the map and the route price.
Remember On the map displayed on the screen,
The appraisal point is the line that is the basis for the line price at that point.
Correlate and specify. Route price reading means
Read the line price of each point and the nearest searched point
You. The calculation formula memory is the nearest place of the line price of the appraisal target point.
Multiply the land price at the nearest point by the ratio of the point to the land price
For the purpose of obtaining the land price of the appraisal point,Calculation
ExpressionRemember.If you want to store multiple types of calculation formulas,
The same candidate selection means as can be added.This contract
Request8The invention of claim 3 suitably implements the method invention of claim 3.
It is a device invention.

【００１３】請求項９の発明は、請求項３の方法発明に
おいて、表示画面に対する鑑定対象地点の表示、及び最
寄地点情報の表示を必須要件から除外したものである。
すなわち、表示画面上で指定された鑑定対象地点が、そ
の表示画面に表示されないものも含まれる。また、最寄
地点情報が表示画面の地図上に表示されないものも含ま
れることとなる。この意義は、最寄地点情報等が表示画
面に表示されなくても、最終結果たる鑑定対象地点の地
価が画面に表示されれば、それだけでも意味があるとい
うことである。According to a ninth aspect of the invention, in the method invention of the third aspect, the display of the examination target point on the display screen, and
The display of the stoppoint information is excluded from the essential requirements.
In other words, a case where the appraisal target point designated on the display screen is not displayed on the display screen is also included. In addition, the information that the nearest spot information is not displayed on the map of the display screen is also included. The significance of this is that even if the nearest spot information or the like is not displayed on the display screen, if the land price of the final evaluation target spot is displayed on the screen, that is all that is significant.

【００１４】請求項１０の発明は、請求項９の発明を好
適に実施する装置であり、図６において、鑑定対象地点
表示手段（10の１）及び最寄地点情報表示手段（10の
２）が必須要件から除外されたものである。したがっ
て、この発明では、鑑定対象地点が画面に表示される態
様もされない態様も含まれ、また最寄地点情報について
も、画面に表示される態様もされない態様も含まれるこ
ととなる。最寄地点情報等が画面に表示されなくても、
鑑定対象地点の地価が最終的に表示されればよい、とい
う場合に対応するものである。請求項１１の発明は、算
出式メモリに複数種の算出式を記憶する場合に、候補選
択手段を設けたものである。 [0014] The invention of claim 10 is a device for implementing suitably the invention of claim 9, In Fig. 6, (10 1) appraisal target point display section and the nearest point information display means (10 2) is excluded from the essential requirements. Therefore, the present invention includes a mode in which the appraisal target point is displayed on the screen and a mode in which the appraisal target point is not displayed, and a mode in which the nearest point information is not displayed on the screen is also included. Even if the nearest spot information is not displayed on the screen,
This corresponds to the case where the land price at the appraisal point should be finally displayed. The invention of claim 11 is the arithmetic
When storing multiple formulas in the formula memory, select candidates
The means for selecting is provided.

【００１５】[0015]

【作用及び効果】請求項１及び請求項７の発明によれ
ば、表示画面に表示された地図上で鑑定対象地点を指定
すれば、その鑑定対象地点並びにその地点に関する適数
個の最寄地点情報が地図上の対応する位置座標に表示さ
れるため、その表示された最寄地点情報等を参考にし
て、どのような状況で地価鑑定が行われるかを認識する
ことができる。したがって、最寄地点情報が記載された
帳簿類や、それに関係する地図等を手めくりにより突き
合わせる必要がない。かつ上記適数個の最寄地点の地価
情報を取り込むように記憶された算出式により鑑定対象
地点の地価が自動的に決定されて、これが表示画面上に
表示されるため、個人差による恣意性を排除して、客観
性の高い地価鑑定が可能となる。 According to the inventions of claims 1 and 7 , if the appraisal target point is designated on the map displayed on the display screen, the appraisal target point and a proper number of nearest points to the site. Since the information is displayed at the corresponding position coordinates on the map, it is possible to recognize in what situation the land price appraisal is performed by referring to the displayed nearest spot information and the like. . Therefore, it is not necessary to turn over the books and the like in which the nearest spot information is described and the maps related thereto. And the land prices of the above appropriate number of nearest points
Appraisal target by a calculation formula stored to capture information
The land price of the point is automatically determined, and this is displayed on the display screen.
Since it is displayed, the arbitrariness due to individual differences is eliminated and the objective
It becomes possible to appraise land prices with high property.

【００１６】請求項２及び請求項１１の発明によれば、
上記のように最寄地点情報等が表示画面の地図上に表示
されるのみならず、それら最寄地点情報を取り込んだ算
出式が複数種用意されていて、それら複数種の算出式の
中から一種の算出式を、又はそれら複数種の算出式によ
る複数の算出結果の中から一の算出結果を任意に選べ
ば、それで自動的に鑑定対象地点の地価が決定され、か
つそれが表示画面に表示されるため、専門的な知識を要
せずして、簡単に客観的な地価鑑定を行うことができ
る。According to the inventions of claims 2 and 11 ,
As described above, not only the nearest spot information, etc. is displayed on the map of the display screen, but also multiple calculation formulas that incorporate these nearest spot information are prepared .
One calculation formulas in, or if you choose one calculation result from among a plurality of calculation results by the plurality of kinds of calculating formulas arbitrarily, so automatically land prices appraisal target point is determined, and it Since it is displayed on the display screen, it is possible to easily perform an objective land price appraisal without requiring specialized knowledge.

【００１７】請求項３及び請求項８の発明によれば、広
域的かつ公的に定められた地域格差である路線価を客観
的な比較基準として用い、この路線価の比及び最寄地点
の地価を基準として鑑定対象地点の地価が算出されるた
め、求める地価に地域格差が客観的に反映される。According to the inventions of claims 3 and 8 , the line price, which is a regional disparity defined widely and publicly, is used as an objective comparison standard, and the ratio of the line price and the nearest point Since the land price at the appraisal point is calculated based on the land price, the regional difference is objectively reflected in the land price to be obtained.

【００１８】請求項４の発明によれば、鑑定対象地点の
指定の際に、対応する路線価を特定する路線を横切るよ
うに指定点を移動させることにより、簡単に路線価を読
み込ませることができ、このように鑑定対象地点の指定
と路線価の特定が併せてできることで、操作性のよいも
のとなる。According to the invention of claim 4, when the appraisal target point is designated, the designated point is moved so as to cross the route specifying the corresponding route price, whereby the land price can be easily read. It is possible to specify the appraisal target point and the line price in this way, which improves the operability.

【００１９】請求項５の発明では、表示画面の地図上
で、鑑定対象地点と各最寄地点とを結ぶ連結線が表示さ
れるため、各最寄地点を探す必要がなく、一目で認識す
ることができる。According to the invention of claim 5, since the connecting line connecting the appraisal target point and each of the nearest points is displayed on the map of the display screen, it is not necessary to search for each of the nearest points, and it is possible to recognize them at a glance. be able to.

【００２０】請求項６の発明では、取引事例地点、規準
地地点及び評価先例地点の地価並びにそれら各地点に対
応する路線価が取り込まれ、路線価と実際の地価とがほ
ぼ比例することを前提として算出式が設定されるため、
路線価により地域格差が客観的に反映され、しかも取引
事例地点等の最寄地点情報により実際の状況も併せて反
映されるため、客観性及び信頼性の高い地価算出値が得
られる。In the invention of claim 6, the land prices of the transaction case points, the standard land points and the evaluation precedent points, and the land prices corresponding to these points are taken in, and it is premised that the land prices and the actual land prices are substantially proportional. Since the calculation formula is set as
The regional disparity is objectively reflected by the line price, and the actual situation is also reflected by the nearest point information such as the transaction case point, so that the calculated land price with high objectivity and reliability can be obtained.

【００２１】請求項９及び請求項１０の発明において
は、表示画面の地図上で鑑定対象地点を指定すれば、結
果的に最寄地点情報並びに路線価を取り込んで鑑定対象
地点の地価が自動的に決定され、かつ表示されるため、
たとえ最寄地点情報等が表示されなくても、簡単で客観
性のある鑑定を行うという目的を達成することができ
る。[0021] Oite the invention of claim 9 and claim 10
Because, the by specifying the appraisal target point on the map display screen, land prices appraisal object point is taken as a result, the nearest point information and route number are automatically determined and displayed,
Even if the nearest spot information or the like is not displayed, it is possible to achieve the purpose of performing a simple and objective appraisal.

【００２２】[0022]

【実施例】以下、実施例を図面に基づいて説明する。図
７は、装置のハード構成を簡略に示すものである。図に
おいて、キーボード１及びマウス２が、Ｉ／Ｏポート３
及びバスライン４を介してＣＰＵ（中央処理装置）５に
接続されている。ＣＰＵ５はバスライン４を介してＲＯ
Ｍ（リードオンリメモリ）６及びＲＡＭ（ランダムアク
セスメモリ）７に接続されるとともに、Ｉ／Ｏポート３
を介して表示制御部８及び印刷制御部９に接続されてお
り、表示制御部８にはディスプレイ１０（表示図面）
が、また印刷制御部９にはプリンタ１１がそれぞれ接続
されている。Embodiments Embodiments will be described below with reference to the drawings. FIG. 7 schematically shows the hardware configuration of the device. In the figure, a keyboard 1 and a mouse 2 are I / O ports 3
Also, it is connected to a CPU (central processing unit) 5 via a bus line 4. The CPU 5 uses the bus line 4 for RO
Connected to M (Read Only Memory) 6 and RAM (Random Access Memory) 7, and I / O Port 3
Is connected to a display control unit 8 and a print control unit 9 via a display 10 (display drawing).
However, the printer 11 is connected to the print control unit 9.

【００２３】ＲＯＭ６には、地価算出のための複数の算
出式を記憶した算出式メモリ６ａ、本装置の制御プログ
ラムを記憶したプログラムメモリ６ｂ及び地図を記憶し
た地図メモリ６ｃが割り当てられている。地図メモリ６
ｃには、所定縮尺の区全体図（例えばＡ区、Ｂ区、Ｃ区
…）が記憶されるとともに、個々の住宅まで判別できる
住宅地図も併せて記憶されている。ＲＡＭ７には、地図
上の各路線（主に道路）ごとの路線価（相続税路線価）
を記憶する路線価メモリ７ａが含まれるとともに、地価
情報メモリ７ｂが割り当てられている。The ROM 6 is allocated with a calculation formula memory 6a storing a plurality of calculation formulas for land price calculation, a program memory 6b storing a control program of this apparatus, and a map memory 6c storing a map. Map memory 6
In c, an overall map of a predetermined scale (for example, A ward, B ward, C ward ...) is stored, and also a residential map that allows individual houses to be identified is also stored. RAM7 has a line price (inheritance tax line price) for each line (mainly road) on the map.
The land price information memory 7a is stored and the land price information memory 7b is allocated.

【００２４】地価情報メモリ７ｂには、例えば、所定地
域内における土地の取引事例地点、地価公示地点、県基
準地地点、評価先例地点等の種別ごとに、それぞれ多数
の地点の地価情報が予め記憶されている。なお、地価公
示地点及び県基準地地点を規準地地点と総称するものと
する。また、このメモリ７ｂには収益事例地点も記憶さ
れており、これはその地点の土地や建物が賃貸等により
どの程度収益を上げているかが判明している地点を指
す。そして、このような取引事例地点をはじめとする地
価情報は、地図上の位置座標と関連付けて予め所定のデ
ータベースとしてメモリ７ｂに記憶されているものであ
るが、ユーザーにおいてこれら地点の地価情報を追加し
て入力することもできるようになっている。In the land price information memory 7b, for example, land price information of a large number of points is stored in advance for each type of land such as a transaction case point, a land price announcement point, a prefecture reference land point, and an evaluation precedent point. Has been done. In addition, the land price announcement point and the prefecture reference point are collectively referred to as the reference point. Further, the memory 7b also stores a profit case point, which indicates a point where it is known to what extent the land or building at that point is making a profit by renting or the like. The land price information including such transaction case points is stored in the memory 7b in advance as a predetermined database in association with the position coordinates on the map, but the user adds the land price information at these points. You can also enter it.

【００２５】ＲＯＭ６のプログラムメモリ６ｂに記憶さ
れている全体のプログラムを、図８のフローチャートに
示す。このメインルーチンの立上げにより、まずディス
プレイ１０の表示画面（以下、単に表示画面という）に
初期メニューが表示される。初期メニュー表示は「入
力」、「印刷」、「鑑定」、「補助」、「終了」の５つ
である。ここで、「入力」が選択されると、地価情報地
点が種別ごとに入力可能である。この種別とは、前述の
ように、例えば取引事例情報、地価公示情報、県基準地
情報、評価先例情報、収益事例情報等である。The entire program stored in the program memory 6b of the ROM 6 is shown in the flowchart of FIG. By starting up this main routine, an initial menu is first displayed on the display screen of the display 10 (hereinafter, simply referred to as a display screen). There are five initial menu displays: "input,""print,""verify,""assist," and "end." Here, when "input" is selected, the land price information point can be input for each type. As described above, this type is, for example, transaction case information, land price announcement information, prefecture reference place information, evaluation precedent information, profit case information, or the like.

【００２６】これら地価情報の種別ごとの入力の際に
は、該当する区域の地図を、図７の地図メモリ６ｃから
表示画面に呼び出す。さらに、図３を援用して説明する
と、鑑定対象地点を例えば取引事例地点と仮定すれば、
該当地点をマウスでクリックして指定することにより位
置座標を特定し、さらにマウスをクリックしたままその
指定点を、路線価の基準となる路線（例えばＲ1）を横
断させることにより、その地点の路線価（例えばＲX）
を読み込ませるようにする。それから所定の項目（例え
ば取引事例情報の項目入力であれば、取引価格、価格時
点、所在地等を始めとする各種の項目）が入力されるこ
ととなる。なお、地図上での地点指定を省略し、番号で
対象地点を指定して項目入力を行うように、情報入力方
式の選択が可能となっている。When inputting each type of land price information, the map of the corresponding area is called from the map memory 6c of FIG. 7 to the display screen. Further, with reference to FIG. 3, assuming that the appraisal target point is, for example, a transaction case point,
The position coordinates are specified by clicking and specifying the relevant point with the mouse, and then the specified point is made to cross the route (for example, R1) that is the basis of the route price while the mouse is clicked. Value (eg RX)
To be read. Then, predetermined items (for example, various items such as transaction price, price point, location, etc. in case of item input of transaction case information) will be input. The information input method can be selected so that the point designation on the map is omitted and the target point is designated by the number to input the item.

【００２７】ステップＳ2の入力メニューで入力された
種別ごとの地価情報はその入力の際に取り込まれた路線
価情報とともに、図７の地価情報メモリ７ｂに記憶され
るが、図８の入力メニュー（ステップＳ2）を表示メニ
ューに代え、地価情報メモリ７ｂに予め記憶されている
地点情報等を、表示メニューで表示画面に個々に呼び出
すようにすることもできる。その場合は、地点情報等の
追加入力は予定されないこととなる。The land price information for each type entered in the input menu of step S2 is stored in the land price information memory 7b of FIG. 7 together with the route price information fetched at the time of input, but the input menu of FIG. Instead of the display menu in step S2), the spot information or the like previously stored in the land price information memory 7b can be individually called up on the display screen by the display menu. In that case, additional input such as location information will not be scheduled.

【００２８】図８の初期メニューで「印刷」が選択され
た場合には、ステップＳ3を経てステップＳ8により、地
価情報メモリ７ｂに記憶されている地点情報を、種別ご
とにプリンタ１１で印刷することができる。When "print" is selected in the initial menu of FIG. 8, the spot information stored in the land price information memory 7b is printed by the printer 11 for each type in step S8 through step S3. You can

【００２９】図８の初期メニューで「補助」が選択され
た場合には、ステップＳ5を介してステップＳ10により
補助の各種処理がなされる。例えば、前述の地点指定の
方式を地図指定方式及び番号指定方式から選択したり、
あるいは日付表示形式を和暦表示及び西暦表示から選択
したり、さらには外部データを取り込んだり、データを
外部へ出力したりするといった処理は、この補助メニュ
ーで行われる。When "auxiliary" is selected in the initial menu shown in FIG. 8, various auxiliary processes are performed in step S10 through step S5. For example, select the point designation method from the map designation method and number designation method,
Alternatively, the process of selecting the date display format from the Japanese calendar display and the Western calendar display, further capturing external data, and outputting the data to the outside is performed by this auxiliary menu.

【００３０】初期メニューにおいて「鑑定」が選択され
れば、ステップＳ4を経てステップＳ9の鑑定プログラム
が実行される。この鑑定プログラムの概要を図９に、ま
たより詳しいフローチャートを図１１〜図１５に示す。
図９に示すように、鑑定プログラムの概要は事前設定、
地点指定、検索、算出及び結果出力の大きく分けて５つ
の段階からなる。「地点指定」は地図上において鑑定対
象地点をポイント指定するステップで、「検索」は多数
の地点情報の中から最寄りのものをサンプリングするス
テップ、「算出」はそのサンプリングされた最寄地点情
報に基づいて鑑定額を算出するステップ、「結果出力」
はその結果を所定の形式で表示したり印刷したりするス
テップである。When "Appraisal" is selected in the initial menu, the appraisal program of Step S9 is executed through Step S4. An outline of this appraisal program is shown in FIG. 9, and more detailed flowcharts are shown in FIGS.
As shown in FIG. 9, the outline of the appraisal program is preset,
It consists of five stages, which are roughly classified into point designation, search, calculation and result output. "Point designation" is the step of designating the point to be evaluated on the map, "Search" is the step of sampling the closest one from a large number of point information, and "Calculation" is the sampled nearest point information. Step to calculate the appraisal value based on "output result"
Is a step of displaying or printing the result in a predetermined format.

【００３１】「事前設定」のステップは、多数の地点情
報の中から最寄地点情報としてどのような種別のものを
どのような割合で検索するかを予め設定するとともに、
収益事例ポイントの検索を行うかどうかの設定のための
ステップでもある。例えば図１０に示すように、検索対
象地点（ポイント）の割合として、取引事例ポイント数
「３」、評価先例ポイント数「１」、規準地ポイント数
（地価公示情報、県基準地情報の両方を含む）「１」、
というように設定される。このような検索対象ポイント
の割合は、鑑定者の必要に応じて変えることができる。
例えば、取引事例、評価先例及び規準地の各ポイント数
を「２」、「０」、「３」というように、例えば合計５
ポイントまでの範囲で変更可能である。ここで、例えば
図１０に示す割合でポイント数が設定されれば、多数の
地点情報の中から最寄地点情報として、取引事例地点が
３箇所、評価先例地点が１箇所、規準地地点が１箇所の
都合５箇所の最寄地点情報が検索されることとなる。た
だし該当する地点がない場合は、このポイント数を下回
ることもある。In the step of "preliminary setting", the kind and the ratio of the nearest point information to be searched from a large number of point information are set in advance, and
It is also a step for setting whether or not to search for profit case points. For example, as shown in FIG. 10, as the ratio of the search target points (points), the transaction case point number “3”, the evaluation example point number “1”, the standard land point number (both the land price announcement information and the prefecture reference land information are included). Including) "1",
Is set. The proportion of such search target points can be changed according to the needs of the appraiser.
For example, the total number of points such as “2”, “0”, and “3” for the transaction case example, the evaluation example, and the reference point is 5 in total.
It can be changed within the range up to the point. Here, for example, if the number of points is set at the ratio shown in FIG. 10, three transaction case points, one evaluation precedent point, and one reference point point are set as the nearest point information from a large number of point information. The location information of the five nearest points will be searched. However, if there is no applicable point, the number of points may be less than this.

【００３２】収益事例ポイントの検索は、「しない」又
は「する」のいずれかが選択される。さらに、時点修正
率の種別もここで設定される。時点修正率とは、地価公
示価格の変動率を用いて、先例時点から現時点までの時
間的な差異を考慮して行われる修正の掛率であり、例え
ば地価が下降傾向にある場合には、その下降を反映した
時点修正率が所定の算出方法により算出されることとな
る。なお、時点修正は収益事例を採用する場合に限ら
ず、取引事例、規準地、評価先例等の各地点からの算出
を含めてすべての場合に行われるものである。図１０に
おいて時点修正率の種別は、「区平均」及び「同一用途
系」から選択するようになっている。区平均とは該当区
域内の地価上昇又は下降傾向を反映させ、同一用途系と
は例えば住居地域系、商業地域系あるいは工業地域系の
中における地価上昇又は下降傾向を反映させるもので、
同一用途系を選択した場合には、上述の３種の地域系の
中からさらに選択を行うようになっている。For the search for the profit case points, either "no" or "yes" is selected. Further, the type of time correction rate is also set here. The point-in-time adjustment rate is the rate of adjustment that is made by taking into account the temporal difference from the precedent time point to the present time using the volatility of the land price officially announced price.For example, when the land price is in a downward trend, The time correction rate that reflects the decrease is calculated by a predetermined calculation method. It should be noted that the time correction is not limited to the case of adopting the profit case, but is performed in all cases including the calculation from each point such as the transaction case, the reference place, and the evaluation precedent. In FIG. 10, the type of time correction rate is selected from "ward average" and "same purpose system". The ward average reflects the rising or falling tendency of land prices in the relevant area, and the same purpose system reflects the rising or falling tendency of land prices in residential area system, commercial area system or industrial area system, for example.
When the same purpose system is selected, further selection is made from the above three types of regional systems.

【００３３】なお、同一用途系として「住居地域系」、
「商業地域系」及び「工業地域系」の中から一の地域系
が選択されれば、検索対象ポイントの種別はその選択さ
れた地域系のみに限定される。例えば「住居地域系」が
選択されたとすれば、検索対象は「商業地域系」及び
「工業地域系」が除かれて「住居地域系」のみとなり、
その住居地域系の枠内で取引事例ポイントや評価先例ポ
イント、規準地ポイント、収益事例ポイント等が検索さ
れることとなる。As the same purpose system, "residential area system",
If one regional system is selected from the “commercial regional system” and the “industrial regional system”, the type of the search target point is limited to the selected regional system. For example, if "residential area system" is selected, "commercial area system" and "industrial area system" will be excluded and only "residential area system" will be searched.
Transaction case points, evaluation precedent points, reference place points, profit case points, etc. will be searched within the frame of the residential area system.

【００３４】以上のような事前設定入力が、図１１に示
す鑑定プログラムの開始直後にステップＳ20として行わ
れる。なお、このプログラムには、「地図」、「操
作」、「印刷」、「終了」のメニューが用意されてい
る。ステップＳ21では、鑑定を行う区が選択される。こ
れは、表示画面に例えば名古屋市の１６区がリストアッ
プされ、その中から該当する区を例えばマウスで選択す
ることとなる。The preset input as described above is performed as step S20 immediately after the start of the appraisal program shown in FIG. The program has menus of "map", "operation", "print", and "end". In step S21, the ward to be appraised is selected. This means that, for example, 16 wards of Nagoya city are listed on the display screen, and the appropriate ward is selected from them, for example, with the mouse.

【００３５】さらに、「地図」メニューが選択される
と、Ｓ25〜Ｓ29の判断に対応してステップＳ31〜Ｓ36の
各処理が行われる。例えばステップＳ26で区割図（区全
体図）が選択され、あるいはステップＳ27で住宅地図が
選択されれば、選択された形式の地図がステップＳ22で
表示画面に表示されることとなる。なお、ステップＳ28
およびＳ35によれば、目標物を指定してそれにより住宅
地図を検索することができる。また、ステップＳ29およ
びＳ36のように、町丁名を指定することにより求める住
宅地図を検索することもできる。Further, when the "map" menu is selected, each processing of steps S31 to S36 is performed corresponding to the determination of S25 to S29. For example, if the ward division map (whole ward map) is selected in step S26 or the residential map is selected in step S27, the map of the selected format is displayed on the display screen in step S22. Note that step S28
According to S35 and S35, it is possible to specify the target object and retrieve the residential map from it. Further, as in steps S29 and S36, it is possible to retrieve the desired residential map by designating the town name.

【００３６】選択され表示された地図の拡大・縮小等の
操作が必要な場合には、図１２の「操作」メニューの選
択（ステップＳ38）により、Ｓ40〜Ｓ46の各判断に対応
して、Ｓ47〜Ｓ53の各操作処理が実行される。When an operation such as enlargement / reduction of the selected and displayed map is required, S47 corresponding to each judgment of S40 to S46 by selecting the "operation" menu of FIG. 12 (step S38). Each operation process of to S53 is executed.

【００３７】表示画面の地図が確定した後、図１４のス
テップＳ68において、その表示された地図上で鑑定対象
地点がマウスにより指定される。この鑑定対象地点の指
定の際に、図３に示すようにマウスをクリックしたまま
その指定点を例えば路線Ｒ1を横切るように移動させる
ことにより、鑑定対象地点の該当路線価としてＲXが読
み込まれる。なお、指定点が路線Ｒ2を横切るようにす
れば、該当路線価はＲYとなる。つまり、地図上の各路
線の位置座標及び各路線価は地図メモリ６ｃ及び路線価
メモリ７ａに予め記憶されていて、マウスの指定点の位
置及び移動も座標上でわかるから、その指定点がクロス
した路線の路線価が読み出されることとなる。After the map on the display screen is confirmed, in step S68 in FIG. 14, the point to be evaluated is designated by the mouse on the displayed map. At the time of designating the appraisal target point, RX is read as the applicable route price of the appraisal target point by moving the specified point, for example, across the route R1 while clicking the mouse as shown in FIG. If the designated point crosses the route R2, the corresponding route price will be RY. That is, the position coordinates of each route on the map and each route price are stored in advance in the map memory 6c and the route price memory 7a, and the position and movement of the designated point of the mouse can be known on the coordinate, so that the designated point is crossed. The line price of the line that was made will be read.

【００３８】このような鑑定対象地点の指定（路線価の
読込み含む）の後、ステップＳ70において最寄地点の検
索が行われる。ここで、例えば前述のように取引事例ポ
イント数が３、評価先例ポイント数が１、規準地ポイン
ト数が１というように事前設定されていれば、多数入力
されている取引事例地点情報の中から鑑定対象地点に距
離が最も近いものから順に３個の取引事例地点情報が検
索される。また、同様にその鑑定対象地点に最も近い評
価先例地点情報、並びに規準地地点情報が１個ずつ検索
される。検索対象は、図７の地価情報メモリ７ｂに予め
記憶されているが、それらの地点は全てＸＹ座標のデー
タで地図上の座標位置が与えられており、鑑定対象地点
に最も近い地点情報を検索する過程では、鑑定対象位置
を原点に設定し、それを基準に座標計算を行って鑑定対
象地点から検索対象となる多数の地点までの距離が算出
され、その距離の小さいものをＣＰＵ５がサンプリング
することとなる。After the designation of the appraisal target point (including the reading of the line price), the nearest point is searched in step S70. Here, for example, as described above, if the number of transaction case points is 3, the number of evaluation precedent points is 1, and the number of reference ground points is 1, the transaction case point information input from a large number is input. Three pieces of transaction case point information are searched in order from the point closest to the appraisal point. Similarly, the evaluation precedent point information and the reference place point information that are closest to the appraisal point are searched one by one. The search target is stored in advance in the land price information memory 7b of FIG. 7, but all the points are given coordinate positions on the map with XY coordinate data, and the point information closest to the appraisal target point is searched. In the process of setting, the appraisal target position is set as the origin, and the coordinate calculation is performed based on the origin to calculate the distances from the appraisal target point to a large number of points to be searched, and the CPU 5 samples the one having the smaller distance. It will be.

【００３９】それらの検索された複数（例えば５個）の
地点情報は、図１４のステップＳ71により最寄地点情報
として表示画面に表示される。その表示の一例を図１６
に示すと、表示画面の住宅地図上に鑑定対象地点が
「☆」で表示され、取引事例地点は「○」として最も近
いものから３番目までがその地図上に表示され、さらに
地価公示地点の最も近いものが「□」で表示される。ま
た、評価先例地点の最も近いものが「◎」として表示さ
れる。そして鑑定対象地点「☆」から取引事例地点
「○」の３箇所、並びに地価公示地点「□」及び評価先
例地点「◎」の各１箇所とは、画面上に表された連結線
Ｌ1、Ｌ2、Ｌ3、Ｌ4及びＬ5でつながれている。これら
Ｌ1〜Ｌ5の文字自体は、連結線の説明のためのもので、
実際に画面上に表れるものではない。The retrieved plural (for example, five) spot information are displayed on the display screen as the nearest spot information in step S71 of FIG. An example of the display is shown in FIG.
, The appraisal points are displayed as “☆” on the residential map on the display screen, the transaction case points are displayed as “○” from the closest to the third, and the land price officially announced points are displayed. The closest one is displayed as "□". Also, the one closest to the evaluation precedent point is displayed as "◎". And the three points from the appraisal point "☆" to the transaction case point "○", and one each of the land price announcement point "□" and the evaluation precedent point "◎" are the connecting lines L1 and L2 displayed on the screen. , L3, L4 and L5. The letters L1 to L5 themselves are for explaining the connecting line,
It does not actually appear on the screen.

【００４０】なお、鑑定対象地点に対し、地価公示地点
よりさらに近い県基準地地点が検索された場合には、地
価公示地点に代わってその県基準地地点が「◇」で表示
され、また事前設定で収益事例を検索するものとされて
いる場合は、最も近い収益事例地点が「△」で表示され
ることとなる。また、鑑定対象地点を中心とする画面上
に表された上記５地点には、それらの「○」、「□」、
「◎」の記号の傍らに、地点番号（例えば０２００３
９、０２００５０等）や地価公示番号（名古屋…）、１
ｍ² 当たりの地価（例えば３３３、３２８、２７９（単
位：千円）等）、さらにその価格の基準年月（例えばＨ
４．５、Ｈ４．１等）が付記表示されている。When a prefecture reference land point closer to the appraisal point than the land price announcement point is searched, the prefecture reference land point is displayed as "◇" instead of the land price announcement point, and in advance. When the setting is to search for a profit case, the nearest profit case point is displayed as "△". In addition, at the above-mentioned 5 points displayed on the screen centering on the point to be appraised, those "○", "□",
Next to the symbol "◎", the point number (for example, 02003
9, 020050) and the official land price number (Nagoya ...), 1
Land price per m ² (eg, 333, 328, 279 (unit: 1,000 yen), etc.), and the base year / month of the price (eg, H
4.5, H4.1, etc.) is additionally displayed.

【００４１】上述の地点情報の表示の後、図１４のステ
ップＳ69で処理のプログラムが選択されると、これに続
くステップＳ72及びＳ74〜Ｓ76の判断ステップに流れ
る。ステップＳ72の再検索のメニューが選択されれば、
上述のように検索された地点（ポイント）を取り消し
て、その取り消したポイントと同種別で次に近いポイン
トを検索・表示させることができる。また、ステップＳ
74で取消が選択されれば、鑑定対象地点の指定画面に戻
り、さらに再設定のメニューが選択されれば、ステップ
Ｓ75により事前設定画面に戻る。After the above-mentioned point information is displayed, when the processing program is selected in step S69 of FIG. 14, the flow proceeds to the subsequent steps S72 and S74 to S76. If the re-search menu of step S72 is selected,
It is possible to cancel the point (point) searched as described above, and search and display the next closest point of the same type as the canceled point. Step S
If the cancel is selected in 74, the screen returns to the designation screen of the appraisal target point, and if the reset menu is selected, the screen returns to the preset screen in step S75.

【００４２】ステップＳ76で鑑定が選択されれば、図１
５のステップＳ80、Ｓ81及びＳ82により、鑑定地価を算
出するルーチンに入る。まず、ステップＳ80において複
数（例えば１１）の規定方法で地価が算出される。ここ
で、それら複数の算出式は図７の算出式メモリ６ａに予
め記憶されており、具体的には例えば数１に示すような
ものである。If the appraisal is selected in step S76, the process shown in FIG.
By steps S80, S81 and S82 of 5, the routine for calculating the appraisal land price is entered. First, in step S80, land prices are calculated by a plurality of (for example, 11) prescribed methods. Here, the plurality of calculation formulas are stored in advance in the calculation formula memory 6a of FIG. 7, and specifically, for example, as shown in Formula 1.

【００４３】[0043]

【数１】 [Equation 1]

【００４４】この数１において、Ｘa〜Ｘdの算出値は、
取引事例〜収益事例のそれぞれの地点を基準とした鑑定
対象地点の地価算出値であるが、これはその鑑定対象地
点の路線価と最寄地点の路線価との比（例えばＲX／Ｒ
A）を、各最寄地点の地価に乗じ、さらに補正値（例え
ば、時点修正率等）を乗じたものである。補正の必要が
なければ、補正値は「１」とされる。また、このような
Ｘa〜Ｘdの算出の基本的な考え方は、鑑定対象地点と各
最寄地点との地域格差を路線価の比として一義的に把握
することを前提としたものである。In this equation 1, the calculated values of Xa to Xd are
The land price calculation value of the appraisal target point based on each of the transaction case to the profit case is the ratio of the line price of the appraisal point and the line price of the nearest point (for example, RX / R).
A) is multiplied by the land price at each nearest point, and is further multiplied by a correction value (for example, a time correction rate). If there is no need for correction, the correction value is "1". Further, the basic idea of the calculation of Xa to Xd is based on the premise that the regional difference between the appraisal target point and each nearest point is uniquely understood as the ratio of the route price.

【００４５】このようなＸa〜Ｘdの同種又は異種の組合
せの代表値（主に平均値又はメジアン等）によって鑑定
対象地点の地価を求める１１通りの算出式（地価候補）
が定められており、その１番目の算出方法は、取引事例
地点からの算出値Ｘa（３地点あればＸa₁、Ｘa₂、Ｘ
a₃）の平均値に掛率0.95を乗じたものである。２番目の
算出方法は、取引事例地点からの３つの算出値Ｘaの平
均値である。１番目や２番目の算出方法では、取引事例
のみを鑑定評価の参考とし、それ以外の算出値は無視し
ている。３番目の算出方法は、取引事例に加え、規準地
地点（地価公示地点又は県基準地地点）からの算出値Ｘ
bを加味して平均をとったもの、４番目の算出方法は、
取引事例に評価先例地点からの算出値Ｘcを加味して平
均をとったもの、５番目の算出方法は、取引事例に規準
地地点及び評価先例地点からの算出値Ｘb及びＸcを加味
して平均をとったもの、６番目の算出方法は、取引事例
地点（例えば３箇所）のメジアンをとったもの、７番目
の算出方法は、取引事例に収益事例（Ｘd）を加えて平
均をとったものである。８番目の算出方法は４番目のも
のより取引事例地点の影響度を高めたもの、９番目の算
出方法は取引事例３ポイント、規準地地点・評価先例地
点・収益事例地点各１ポイントの都合６ポイントの平均
をとったもの、１０番目の算出方法は検索最寄地点を全
て取引事例地点とし、これら５箇所の取引事例地点から
の算出値の平均をとったもの、１１番目の算出方法は検
索最寄地点を全て規準地地点とし、この５箇所の規準地
地点からの算出値の平均をとったものである。Eleven calculation formulas (candidates for land prices) for obtaining land prices at appraisal points based on representative values (mainly average values or medians) of the same or different combinations of Xa to Xd.
The first calculation method is the calculated value Xa from the transaction case points (Xa ₁ , Xa ₂ , X if there are 3 points).
the average value of a ₃₎ is multiplied by the betting rate 0.95. The second calculation method is the average value of the three calculated values Xa from the transaction case points. In the first and second calculation methods, only transaction cases are used as reference for appraisal evaluation, and other calculated values are ignored. The third calculation method is, in addition to the transaction case, the calculated value X from the standard land point (the land price announcement point or the prefecture reference land point).
An average taking b into consideration, and the fourth calculation method is
The transaction value is calculated by adding the calculated values Xc from the evaluation precedent points and the average is taken. The fifth calculation method is the average by adding the calculated values Xb and Xc from the reference ground point and the evaluation precedent points to the transaction example. The sixth calculation method is the median of the transaction case points (for example, 3 places), and the seventh calculation method is the transaction case plus the profit case (Xd) and the average. Is. The 8th calculation method has a higher degree of influence on the transaction case points than the 4th, and the 9th calculation method is 3 points for the transaction cases, 1 point for each of the reference ground point, the evaluation precedent point, and the profit case point 6 The average of points, the 10th calculation method is the search nearest point is all transaction case points, and the average of the calculated values from these 5 transaction case points is taken. The 11th calculation method is search All of the nearest points are set as standard ground points, and the average of the calculated values from these five standard ground points is taken.

【００４６】これらのどれを選択するかにより算出され
る地価に対し、例えば取引事例が強く影響したり、ある
いは全く影響しなかったりする。一般には取引事例の影
響が高くなれば地価算出も高くなり、規準地地点の影響
が大きくなれば評価額は低く出る傾向がある。For example, a transaction case has a strong influence on the land price calculated depending on which one is selected, or has no influence on it. Generally, the higher the impact of transaction cases, the higher the land price calculation, and the greater the impact of the reference land points, the lower the evaluation value.

【００４７】[0047]

【数２】 [Equation 2]

【００４８】なお、上述のＸa〜Ｘdの補正値として、例
えば数２に示すものを採用することができる。数２の算
出式は「Ｘa」を代表的に示したもので〜から成
り、は取引事例地点の地価、は地域格差を路線価比
で反映させたもので、数１と実質的に同一である。例え
ば取引事例地点の路線価が５０万円／ｍ²、鑑定対象地
点の路線価が１００万円／ｍ²であれば、の分母は５
０／１００となる。広義に考えれば、この地域格差を含
め〜を補正値とみることもできるが、数１のように
路線価比を別格で扱う関係上〜を補正値とする。こ
こでの時点修正とは、前述のとおり先例取引時点から
鑑定時点までの時間的な隔たりにおける地価上昇又は下
落を取り込むもので、例えばその間の地価下落を「−
２」とすれば、分子に「９８」が代入される。次にの
「事情補正」とは、いわゆる「売り急ぎ」のために安め
に取引された事例等では、例えば「−１０」としての
分母に「９０」が取り込まれ、逆にいわゆる「買い進
み」のために高めに取引された事例では、例えば「＋１
０」として分母に「１１０」が取り込まれる。さらに
の「標準化補正」とは、標準的な土地（例えば長方形で
短い１辺が道路に面した３００ｍ²の土地）と取引事例
の土地とを比較して補正を加えるものである。例えば取
引事例の土地が不整形あるいは盲地等の理由で安く取引
されたものであれば、マイナス要因としての分母が例
えば「９０」とされ、逆に角地であるとか、三方又は四
方を道路に囲まれているといった事情により高く取引さ
れたものであれば、プラス要因としての分母が例えば
「１１０」とされる。また「個別格差」とは、上記標準
的な土地と鑑定対象地点の土地とを比較し、鑑定対象地
点の土地に不整形等のマイナス要因があればの分子に
は例えば「９５」が、逆に角地等のプラス要因であれば
例えば「１１０」が代入される。As the correction values for Xa to Xd described above, for example, the value shown in equation 2 can be adopted. The calculation formula of the equation 2 is a typical expression of “Xa” and consists of, is the land price at the transaction case point, is the regional difference in the line price ratio, and is substantially the same as the equation 1. is there. For example, if the line price at the transaction example point is 500,000 yen / m ² and the line price at the appraisal point is 1 million yen / m ² , the denominator of is 5
It becomes 0/100. In a broad sense, it is possible to regard ~ as a correction value, including this regional disparity, but due to the special treatment of the route price ratio as in Equation 1, ~ is a correction value. As mentioned above, the time point correction is to take in the land price rise or fall in the time lag between the precedent transaction time and the appraisal time as mentioned above.
If it is "2", "98" is substituted for the numerator. Next, "correction of circumstances" means that, for example, in a case where a transaction is made cheaply because of so-called "urgent sales", for example, "90" is taken into the denominator as "-10", and conversely so-called "buy progress". For example, in the case of being traded higher for
"110" is taken into the denominator as "0". Further, the “standardized correction” is to add a correction by comparing the standard land (for example, a rectangular land of 300 m ² with one short side facing the road) with the land of the transaction example. For example, if the land in the transaction example is cheaply traded due to irregularity or blind land, the denominator as a negative factor is, for example, “90”, and it is a corner lot, or three or four sides are used as roads. If the transaction is high due to circumstances such as being surrounded, the denominator as a positive factor is set to "110", for example. The "individual disparity" means that the standard land is compared with the land at the appraisal point, and if the land at the appraisal point has a negative factor such as irregularity, for example, "95" is the opposite. If it is a positive factor such as a corner lot, for example, “110” is substituted.

【００４９】そして、上記のような補正要素のうち、
の時点修正は前記同一区内あるいは同一用途系の地価増
減データ等に基づき、プラス又はマイナスポイントが自
動計算されてに代入され、の事情補正やの標準化
補正の値は、取引事例の地価等をデータベース（図７の
地価情報メモリ７ｂ）に入力する際に併せて入力してお
くことができ、そうしておけば、取引事例等の最寄地点
の検索の際に、の値も併せて読み出し、上記数２に
自動的に代入することができる。なお、の個別格差は
個々の鑑定対象地点の特性でそれぞれに異なってくるの
で、報告書作成の際等の最後の段階（例えば図１５のス
テップＳ90）で入力することが現実的である。従って、
上例の場合、図１５のステップＳ80で算出式Ｘaに補正
値として自動的に取り込まれるのは、例えば〜とな
る。以上の内容は数１のＸb〜Ｘdについても同様であ
る。なお、算出式のための補正値として何を採用するか
は数２に記載されているもの、あるいはそれ以外のも
の、例えば建付減価の補正（取引事例が建物付の土地で
あり、その建物が存在することにより土地に減価が発生
している場合の補正）等をも含めて、適宜組み合わせる
ことができる。Among the correction elements as described above,
Based on the land price increase / decrease data for the same ward or for the same purpose, the point correction is automatically calculated and substituted for plus or minus points, and the value of the situation correction or standardization correction of It can be input together when inputting to the database (land price information memory 7b in FIG. 7), so that the value of is also read out when searching for the nearest point such as a transaction example. , Can be automatically substituted into the above equation 2. It should be noted that since the individual disparities of 1 are different depending on the characteristics of individual appraisal points, it is realistic to input them at the last stage (eg, step S90 of FIG. 15) when creating a report. Therefore,
In the case of the above example, in the step S80 of FIG. The above contents are the same for Xb to Xd of Formula 1. In addition, what is adopted as the correction value for the calculation formula is the one described in Formula 2, or another one, for example, the correction of the building depreciation (the transaction example is a land with a building, Can be combined as appropriate, including corrections when depreciation occurs on land due to the existence of.

【００５０】数１に戻って、そこに記載されているよう
な１１種類の算出方法でそれぞれ地価が算出されるので
あるが、それらの算出結果（鑑定対象地点の１１の地価
候補）は、図１５のステップＳ81において表示画面に表
示される。ただし、算出に必要な地点の指定をしていな
い欄は空欄表示される。これらの１１の候補の中の１つ
を選択することにより、その選択（指定）された地価
が、図１６の地図上の「☆」の傍らに例えば「３３１」
と表示される。この表示画面の内容は、図１３の印刷の
メニュー（ステップＳ56）を選択することにより、プリ
ンタによってそのまま印刷（ハードコピー）することが
できる。Returning to Equation 1, the land prices are calculated by 11 kinds of calculation methods described therein, and the calculation results (11 land price candidates at the appraisal point) are shown in the figure. It is displayed on the display screen in step S81 of 15. However, columns for which the points required for calculation have not been specified are displayed blank. By selecting one of these 11 candidates, the selected (specified) land price is displayed next to "☆" on the map of FIG. 16, for example, "331".
Is displayed. The contents of this display screen can be printed (hard copy) as it is by the printer by selecting the print menu (step S56) in FIG.

【００５１】また、図１４のステップＳ69で処理メニュ
ーを選択し、かつ図１５のステップＳ83で結果出力を選
択すれば、ステップＳ84でボタン選択待ちの状態とな
る。ここでの選択は、「登録」、「印刷」、「終了」、
「取消」であり、「登録」を選択すれば、ステップＳ89
によりその鑑定結果が評価先例データベースに追加され
る。また、ステップＳ86により「印刷」が選択されれ
ば、その鑑定結果が予め指定した帳票によりプリンタで
印刷される。例えば、報告書の形であるとか、どのよう
な観点から鑑定が行われたかの内訳書であるとか適宜に
選択することができる。ここで、数２で述べたような個
別格差の値を入力して最終的な鑑定値とすることもでき
る。ステップＳ88で「取消」が選択された場合にはステ
ップＳ81に戻り、ステップＳ87で「終了」が選択された
後、さらに図１３のステップＳ57およびＳ62を経ること
により図８の初期メニューに戻り、ステップＳ6を経て
本システムが終了する。If the process menu is selected in step S69 of FIG. 14 and the result output is selected in step S83 of FIG. 15, a button selection waiting state is entered in step S84. The selections here are "Register", "Print", "End",
If it is "Cancel" and "Register" is selected, step S89
Thus, the appraisal result is added to the evaluation precedent database. If "print" is selected in step S86, the appraisal result is printed by the printer on the form designated in advance. For example, it can be appropriately selected whether it is in the form of a report or a breakdown of how the appraisal was performed. Here, it is also possible to input the value of the individual disparity as described in Equation 2 and use it as the final appraisal value. When "Cancel" is selected in step S88, the process returns to step S81, and after "End" is selected in step S87, the process returns to the initial menu of FIG. 8 by going through steps S57 and S62 of FIG. This system ends after step S6.

【００５２】以上の実施例においては、ＣＰＵ５が主体
となって地図読出手段、最寄地点情報検索手段、路線価
読出手段、地価決定手段を構成し、ＣＰＵ５、表示制御
部８及びディスプレイ１０が鑑定対象地点表示手段、最
寄地点情報表示手段及び地価表示手段を、またマウス２
等が鑑定対象地点指定手段及び候補選択手段を構成して
いる。In the above embodiment, the CPU 5 is the main constituent of the map reading means, the nearest spot information searching means, the route price reading means and the land price determining means, and the CPU 5, the display control section 8 and the display 10 appraise. Target point display means, nearest point information display means, land price display means, mouse 2
Etc. constitute the appraisal target point designating means and the candidate selecting means.

【００５３】なお、以上の説明では、地価算出方法が１
１通り用意され、その１１通りで算出された地価候補か
ら最終的な地価を選択するようになっていたが、これに
代えて、例えば１１通りの算出方法の中の一を選択する
ことにより、その一の算出方法で算出された結果のみを
表示するようにすることもできる。In the above description, the land price calculation method is 1
One way was prepared, and the final land price was selected from the land price candidates calculated from the 11 ways, but instead of this, for example, by selecting one of the 11 ways of calculation, It is also possible to display only the result calculated by the one calculation method.

【００５４】また、前述の鑑定プログラムにおいて、図
１４のステップＳ71から図１５のステップＳ80へ自動的
に流れるように変更することもできる。その場合は、鑑
定対象地点を指定するだけで、地価候補選択画面まで一
気に進行することとなる。Further, in the above-described appraisal program, it is possible to change the flow from step S71 of FIG. 14 to step S80 of FIG. 15 so that it automatically flows. In that case, only by designating the appraisal target point, the process proceeds to the land price candidate selection screen at once.

【００５５】また、図１４のステップＳ71以降の鑑定プ
ログラム（ステップＳ76）を省略することもできる。そ
の場合は、最寄地点情報が表示されるだけである。 Further, the appraisal program (step S76) after step S71 in FIG. 14 can be omitted. If this is the case, Ru der only the nearest point information is displayed.

【００５６】あるいは、最寄地点情報を表示するステッ
プＳ71を省略した構成で鑑定プログラムに移行するよう
変更することもでき、その場合は、請求項９又は１０に
対応する実施例となる。Alternatively, the step S71 for displaying the nearest spot information may be omitted, and the process may be changed to the appraisal program. In that case, the embodiment corresponds to claim 9 or 10 .

【００５７】さらに、路線価を用いることなく、複数の
最寄地点の地価情報を取り込み、かつ例えばそれら最寄
地点から鑑定対象地点までの距離等を比較基準として地
価鑑定を行う構成とすることもでき、その場合は、請求
項１、２又は７に対応する実施例となる。[0057] Further, without using the line number, it takes in land price information of a plurality of nearest point, and configured to performing land value appraisal example as a comparison reference to distance from the their nearest point to the appraisal target point It is also possible, and in that case, the embodiment corresponds to claim 1, 2 or 7 .

[Brief description of drawings]

【図１】請求項２のクレーム対応図。FIG. 1 is a claim correspondence diagram of claim 2 ;

【図２】請求項３のクレーム対応図。FIG. 2 is a diagram for responding to a claim of claim 3;

【図３】請求項４のクレーム対応例示図。FIG. 3 is an exemplary diagram of claim correspondence according to claim 4;

【図４】請求項５のクレーム対応例示図。FIG. 4 is an exemplary view of a claim according to claim 5;

【図５】請求項７又は１１のクレーム対応図。FIG. 5 is a diagram corresponding to the claim of claim 7 or 11 ;

【図６】請求項８又は１１のクレーム対応図。FIG. 6 is a diagram corresponding to the claim of claim 8 or 11 ;

【図７】本発明の一実施例のハード構成を簡略に示すブ
ロック図。FIG. 7 is a block diagram schematically showing a hardware configuration of an example of the present invention.

【図８】そのプログラムのシステム全体を示すフローチ
ャート。FIG. 8 is a flowchart showing the entire system of the program.

【図９】そのフローチャートにおける鑑定プログラムの
概念図。FIG. 9 is a conceptual diagram of an appraisal program in the flowchart.

【図１０】同鑑定プログラムにおける事前設定時の表示
画面例を示す図。FIG. 10 is a diagram showing an example of a display screen at the time of presetting in the appraisal program.

【図１１】鑑定プログラムの内容を示すフローチャー
ト。FIG. 11 is a flowchart showing the contents of an appraisal program.

【図１２】図１１に続くフローチャート。FIG. 12 is a flowchart following FIG. 11.

【図１３】図１２に続くフローチャート。FIG. 13 is a flowchart following FIG. 12;

【図１４】図１３に続くフローチャート。FIG. 14 is a flowchart following FIG. 13;

【図１５】図１４に続くフローチャート。FIG. 15 is a flowchart following FIG. 14;

【図１６】最寄地点情報等の表示の一例を示す図。FIG. 16 is a diagram showing an example of display of nearest spot information and the like.

[Explanation of symbols]

１キーボード２マウス５ＣＰＵ６ＲＯＭ６ａ算出式メモリ６ｂプログラムメモリ６ｃ地図メモリ７ＲＡＭ７ａ路線価メモリ７ｂ地価情報メモリ１０ディスプレイ 1 Keyboard 2 Mouse 5 CPU 6 ROM 6a Calculation Formula Memory 6b Program Memory 6c Map Memory 7 RAM 7a Road Price Memory 7b Land Price Information Memory 10 Display

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (56)参考文献特開昭62−288962（ＪＰ，Ａ) 特開昭64−25276（ＪＰ，Ａ) “特集号地理情報システムを利用した固定資産の調査・評価システム″，写真測量とリモートセンシング，ＶｏＬ. 28，Ｎｏ．６，Ｐ．１−Ｐ．40, （1989) 岸田純之助，“「固定資産土地評価システム」の形成”，テクノカレント，Ｎｏ．110，（1993) ─────────────────────────────────────────────────── ─── Continuation of the front page (56) References JP-A-62-288962 (JP, A) JP-A-64-25276 (JP, A) “Special Issue: Survey and Evaluation of Fixed Assets Using Geographic Information Systems System ”, photogrammetry and remote sensing, VoL. 28, No. 6, P. 1-P. 40, (1989) Junnosuke Kishida, “Formation of“ Fixed Asset Land Valuation System ””, Technocurrent, No. 110, (1993)

Claims

(57) [Claims]

1. Land price information of a plurality of points is stored in advance in a storage means in association with position coordinates on a map, and the point to be evaluated is designated on the map displayed on the display screen. While the appraisal target point is displayed, a suitable number of nearest points close to the appraisal target point are searched from the plurality of land price information points, and the position and land price information of the searched nearest point Is displayed at the corresponding position coordinates on the map of the display screen as the nearest spot information,
Furthermore the calculation formula to capture land value information suitable several nearest point is previously stored in the storage means, based on the calculation result of the calculation formula, land prices of the appraisal target point is determined, and that A land price appraisal method, wherein the land price is displayed on the display screen.

2. The land price information of a plurality of points is stored in advance in the storage means in association with the position coordinates on the map, and the appraisal points are specified on the map displayed on the display screen, and the evaluation screen is displayed on the display screen. While the appraisal target point is displayed, a suitable number of nearest points close to the appraisal target point are searched from the plurality of land price information points, and the position and land price information of the searched nearest point Is displayed at the corresponding position coordinates on the map of the display screen as the nearest spot information,
Further, the calculation formula for suitable several more to capture land price information nearest point is stored in advance in the storage means,
A kind of arithmetic arbitrarily selected from the above-mentioned plural formulas
Calculation result by the formula or plural by the plural formulas
Based on one calculation result selected arbitrarily from
The land price appraisal method , wherein the land price of the appraisal point is determined and the land price is displayed on the display screen.

3. The line price for each line on the map and the land price information of a plurality of points are stored in advance in the storage means in association with the position coordinates on the map, and the appraisal point is designated on the map displayed on the display screen. Based on that, the appraisal target point is displayed on the display screen, and an appropriate number of nearest points close to the appraisal target point are searched from the plurality of land price information points, and the search is performed. The position and land price information of the nearest point is displayed at the corresponding position coordinates on the map of the display screen as the nearest point information, and the line price corresponding to the appraisal target point and the nearest point is read out. And a ratio of the line price of the appraisal target point to the line price of the nearest point, on the assumption that the land price of the nearest point is multiplied ,
A calculation formula or a plurality of types of calculation formulas are stored in advance in the storage means , based on the calculation result by the one type of calculation formula, or
A kind of calculation arbitrarily selected from the above plural kinds of calculation formulas
Formula calculation results or multiple calculation formulas
Based on one calculation result arbitrarily selected from the calculation results of the number
Then, the land price at the appraisal target point is determined, and the land price is displayed at a position corresponding to the appraisal target point on the map of the display screen.

4. The line prices corresponding to the plurality of land price information points are stored in advance in a storage means in association with the land prices of those points, and the line prices corresponding to the appraisal points are displayed on a map on a display screen. 4. The land price appraisal method according to claim 3, wherein the designated point of the appraisal target point is taken in by moving it so as to cross the route corresponding to the appraisal target point.

5. The connecting line connecting the specified appraisal target point and each searched nearest point is displayed on the display screen, according to any one of claims 1 to 4. The land price appraisal method described in.

6. As the nearest point information, at least a land price a of a transaction case point, a land price b of a standard land point such as a land price publicized point, and a land price c of an evaluation precedent point are adopted, and a line corresponding to each of those points is adopted. When the price is RA, RB, RC and the route price at the appraisal point is RX, the following formulas are defined: Xa = a × (RX / RA) × correction value * However, Xa: from the transaction case point Calculated value Xb = b × (RX / RB) × correction value Xb: Calculated value from the reference ground point Xc = c × (RX / RC) × correction value Xc: Calculated value from the evaluation precedent point Of these Xa to Xc A type of calculation that calculates the land price at the appraisal point based on the representative value of the same or different combinations
Formula or multiple calculation formulas are prepared, and the above-mentioned calculation formula
Based on the calculation result of
The calculation result by a kind of calculation formula arbitrarily selected from
Is selected from among the multiple calculation results obtained by the above multiple formulas.
6. The land price of the appraisal target point is determined based on one arbitrarily selected calculation result.
The land price appraisal method according to any one of.

7. A map memory for storing a map, a land price information memory for storing land price information of a plurality of points in association with position coordinates on the map, and a map reading means for reading a map from the map memory and displaying it on a display screen. And an appraisal target point designating means for designating the appraisal target site on the map of the display screen, and an appraisal target site display means for displaying the appraisal site on the map of the display screen based on the specification of the appraisal site. And, based on the designation of the appraisal target point, among a plurality of land price information points stored in the land price information memory, the position and land price information of a suitable number of nearest points that are close to the appraisal point and nearest point information searching means for searching the nearest point information, several nearest point information suitable retrieved by the search means, the position coordinates of the nearest point on the map of the display screen And a calculation formula memory for storing a calculation formula determined to fetch land price information of an appropriate number of the nearest spots searched by the nearest spot information searching device. If, based on the calculation result of the calculation formula, characterized in that it contains a land value determining means for determining the land prices of the appraisal object point, the land price display means for displaying the determined land values on the display screen, the Land price appraisal device.

8. A map memory for storing a map, The line price for each line on the map is the position coordinates of that map.
A line price memory that is stored in association with The land price information of multiple points is used as the position coordinates and route price on the map.
A land price information memory that is stored in association with The map is read from the map memory and displayed on the display screen.
Map reading means to On the map of the display screen, select the appraisal target
A guide that allows you to specify points by associating them with the routes that will serve as the basis
Fixed target point designation means, On the display screen, based on the designation of the appraisal point
Appraisal target point display means for displaying the appraisal target point, Based on the designation of the appraisal point, the land price information memo
Duly remembered From the number of land price information points,
The position of the appropriate number of nearest points that are close to the appraisal point, and
Nearest-point information inspection to search land price information as closest-point information
Search means, The appropriate number of nearest spot information searched by that search method is
Corresponding to the position coordinates of each nearest point information on the map of the display screen
Nearest point information display means to be displayed by Line price of each of the appraisal point and the nearest point
Route price reading means for reading Compare the line price at the nearest point to the line price at the appraisal point.
Assuming that the land price at the nearest point is multiplied by the ratio
Then, enter the formula to calculate the land price at the appraisal point.
Calculation formula memory to remember, Based on the calculation result by the calculation formula, the appraisal target point
Land price determining means for determining the land price of The determined land price is the appraisal target on the map of the display screen
Land price display means to display at the position corresponding to the point, A land price appraisal device comprising:

[Claim 9] A line price for each line on the map and a plurality of lines
The land price information of the point is associated with the position coordinates on the map
Appraisal on the map that is stored in the column and displayed on the display screen
Based on the designation of the target point, the multiple land price information
From the information points, the appropriate number of
Search for the location and land price information of the nearest point as the nearest point information
At the same time, it corresponds to the appraisal target point and the nearest point
Each line price is read and the appraisal point
The ratio of the land price to the land price at the nearest point is calculated as
Assuming that the land price at the point is multiplied,
A kind of calculation formula or plural kinds of calculation for obtaining the land price of points
The formula is previously stored in the storage means, and the above-mentioned kind of calculation formula
Based on the calculation result of
The calculation result by a kind of calculation formula arbitrarily selected from
Is selected from among the multiple calculation results obtained by the above multiple formulas.
Based on the one calculation result that was chosen arbitrarily, the appraisal points
Land price is determined, and the land price is displayed on the display screen.
A land price appraisal method characterized by being displayed.

10. A map memory for storing a map, The line price for each line on the map is the position coordinates of that map.
Memorize in association with Route price memory, The land price information of multiple points is related to the position coordinates on the map and the line price.
Land price information memory that is linked and stored, Read the map from the map memory and display it on the display screen
Map reading means to be used and appraisal on the map of the display screen
Correspond the target point with the route that serves as the basis for the line price at that point.
Appraisal target point designation means to be attached and designated, Based on the designation of the appraisal point, the land price information memo
From the multiple land price information points stored in
The position of the appropriate number of nearest points that are close to the appraisal point, and
Nearest-point information inspection to search land price information as closest-point information
Search means, Line price of each of the appraisal point and the nearest point
Route price reading means for reading Compare the line price at the nearest point to the line price at the appraisal point.
Assuming that the land price at the nearest point is multiplied by the ratio
Then, enter the formula to calculate the land price at the appraisal point.
Calculation formula memory to remember, Based on the calculation result by the calculation formula, the appraisal target point
Land price determining means for determining the land price of Land price to display the determined land price on the display screen
Display means; A land price appraisal device comprising:

11. The calculation formula memory is the appraisal target area.
Store multiple types of calculation formulas to find the land price of points
, Furthermore, one of the plurality of calculation formulas,
Or from among the multiple calculation results by the above multiple types of calculation formulas
A candidate selection means for arbitrarily selecting one calculation result is provided.
And The land price determining means uses the selected kind of calculation formula.
Based on the calculation result or the selected one calculation result
To determine the land price of the appraisal point
Item 7. The land price appraisal device according to item 7, 8 or 10.